首批“限房價競地價”地塊公布細則和限價 提前鎖定未來房價穩預期

北京日前推出4宗“限房價競地價”試點地塊，市規土委昨天發布補充公告，進一步細化試點地塊的競買規則。4宗地塊將來銷售的商品住房不得捆綁精裝修，購買后5年內不得出售。在限價方面，海淀區永豐產業基地的3宗地塊平均銷售限價為5.34萬元/平方米;大興區黃村鎮的地塊平均銷售限價為5.58萬元/平方米。為提升剛需自住房屋的質量，此次土地出讓在價格之外還首次設置了“競投自持商品住宅面積”和“高標準商品住宅建設方案”的競買方式。

購買后5年不得出售

9月30日，北京市出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，明確試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，控制房地產價格快速上漲。市規土委相關負責人表示，此次這4宗地塊落實北京市“9·30”新政要求，采用了限定銷售房價，設定地價上限，競投企業自持面積比例和建設品質方案等多項措施，目的是促進房地產市場健康發展。4宗地塊還執行“90/70”政策，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。

昨天發布的補充公告中，明確了這4宗地塊將來銷售的商品住房，自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后5年內不得出售。專家表示，北京提出這項措施并推出試點地塊，就是為了保障居民自住性剛需。

禁止捆綁精裝修出售

“限房價 競地價”試點地塊，最受關注的是限定銷售價格。根據補充公告，海淀區永豐產業基地的3宗地塊，平均銷售限價為53400元/平方米，最高銷售限價為56100元/平方米。大興區黃村鎮的地塊，平均銷售限價為55800元/平方米，最高銷售限價為58500元/平方米。同時，此次公告中還預設了這幾宗地塊的地價上限。

專家對此表示，無論是設定地塊出讓時的地價上限，還是限定的銷售房價，都體現了政府合理引導市場預期、抑制房價快速上漲的目的。此外，專家認為，從土地供應到最終房屋的銷售，一般會有一年半到兩年的時間，現在就鎖定了未來的房價，更能合理引導市場預期。

為了防止開發商通過捆綁精裝修等方式變相提高將來銷售時的房價，此次補充公告中也明確表示，項目中建設的商品住房應嚴格按照上述限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

競買土地將“競投自持面積”

為提升商品住宅建設品質，開發企業除須按規劃條件中明確的現有綠色建筑與住宅產業化實施要求進行建設外，此次補充公告中，還首次提出了“競投自持面積”、“競投品質方案”的競買方式。根據競買規則，這些地塊首先會掛牌競價。在達到預設的地價上限時，哪家開發商承諾自持商品房比例高，則取得地塊。當一次性投報自持商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，如為純住宅的地塊，則誰的建設標準高，地塊歸誰。

專家表示，規則中設定了自持面積競買方式，是落實近期國務院印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中“鼓勵房地產開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務”的要求，鼓勵開發商自持住房用于租賃，增加租賃房源的供給，滿足居民租賃住房需求。而規則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序，體現了政府對于房屋建筑品質和質量的關注。“限定將來銷售的房價，這意味著開發商的利潤空間就會降低。而從政府層面考慮的是，不能讓開發商因壓縮成本就降低房屋建筑的品質和質量。開發商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質的房屋”。

■權威解讀

如何科學測算銷售限價？

據悉，這4宗地塊由市住建委、市級有關部門和屬地有關部門共同會商確定銷售限價。測算限定價格，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎。此外，大興黃村地塊周邊地鐵、商業等配套較為齊全，而海淀地塊位于北部永豐地區，配套服務水平相對較弱。在限定價格測算過程中，考慮地塊周邊基礎設施和配套服務水平等因素后，綜合評定了各地塊銷售限定價格。

海淀區永豐同時掛牌出讓的自住房地塊，已限定銷售價格為3.5萬元/平方米，是按所在區域的整體均價70%左右確定的，雖然和同地塊商品住房價格不直接關聯，但在本次測算商品住房銷售限價時，市區有關部門也充分參考了自住房的價格因素。