11月10日訊

證券時報記者 吳家明

在新一輪樓市調控中，除了市場一直關注的“限購”、“限貸”政策外，對土地市場的調控也成為重中之重。

深圳土地房產交易中心今日發布公告稱，增加供應三宗居住用地，這三宗居住用地分別位于龍華、大鵬和坪山，供應土地總面積7.5萬平方米。據了解，此次出讓的三宗居住用地有別于以往的土地出讓，它在土地出讓模式、人才住房供應、土地購置資金監管等方面均有所創新和突破。

據悉，本次出讓宗地采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積。競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為向上競人才住房面積。此外，出讓宗地項目建成后，商品住房必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。本次出讓宗地商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁裝修，且規定銷售后且自小業主取得分戶不動產登記證書之日起5年內不得轉讓，以此也限制了新項目的投資性功能，進一步抑制投資客的炒房行為。

以位于龍華的A808-0020宗地為例，美聯物業全國研究中心的數據顯示，目前該地塊周邊二手房價格在每平方米4.2萬至6.6萬元之間。不過，A808-0020宗地商品住房預售時銷售均價必須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%且不高于每平方米5.67萬元，最高銷售單價不得高于5.98萬元。市場人士認為，房企拿地后該項目將在3年左右入市，價格不能超過每平方米5.98萬元。那時，龍華樓市均價將會到達何種價位？這是即將要參與拍賣的開發商要思考的問題。

中國指數研究院的數據顯示，今年上半年深圳土地招拍掛市場共成交18宗地塊，土地出讓金額高達364.15億元，成交樓面均價為每平方米18912元，是2015年平均樓面價的2倍。事實上，深圳的房地產市場一直供不應求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地逐年減少，“地王”也頻頻刷新紀錄。在此之前，深圳龍華新區出讓一塊商住用地。最終，中國電建和廣州方榮聯合體以82.89億元的價格奪標，樓面地價高達每平方米56781元。

深圳中原研究中心認為，出讓規定的目的主要在于四個方面：抑制投資客的投資投機行為以控制深圳高企的房價；加大90平米以下剛需戶型的供應，以調整深圳房地產市場結構，保障其合理健康發展；通過競配人才住房面積進一步落實政府人才招募計劃；規范土地資金市場，降低拿地過程中的金融杠桿，降低潛在金融風險。從整個深圳市場來看，10月政策調控的效果在逐步顯現，而此次政府出讓土地的新規進一步加強了調控的效果。由于新規下土地上的建筑產品大致判斷為剛需非投資型住宅，所以，對于整個深圳樓市結構有明顯的調整作用。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，本次賣地政策的改變是依據最新的調控政策而來，“雙限雙競”是這次賣地的亮點。而這次把龍華地塊建成后的住宅價格控制在每平方米6萬元以內，將有效降低房價繼續快速上升的預期，達到本次調控的目標。另外，預計發展商在拍地時也將更加謹慎，畢竟項目售價被限制，發展商要嚴格控制成本，才能保證獲得合理利潤。