央行近日發布的《2016年第三季度貨幣政策執行報告》提出，正在著手研究將表外理財納入宏觀審慎評估中的廣義信貸指標范圍，引導銀行加強對表外業務的風險管理。

事實上，監管層已經關注到委托貸款這項表外業務對接兩高一剩行業，特別是房地產行業所聚集的風險。在銀監會三季度經濟金融形勢分析會議上，銀監會主席尚福林就指出了銀行債券投資的市場風險和流動性風險。

尤其是二季度以來，個人按揭貸款規模急速攀升，部分月份中，個貸占新增貸款規模超過70%。與此同時，房地產市場也量價齊升。一度以穩增長為首要目標的宏觀調控方向也由此出現新變化。10月末召開的中央政治局會議提出，“要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險”，表現出決策者對房價快速上漲的擔憂。

社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，在此之前，監管部門已經開始著手干預信貸流向。一方面，有關部門約談主要商業銀行，對信貸投放結構進行窗口指導；另一方面，監管部門也出臺政策，嚴禁信貸、理財資金違規流入房地產市場，并加大了對違規銀行的處罰力度。

“從外部效應來看，銀行資金流向結構對宏觀經濟運行產生了直接的影響，形成一些潛在風險。房地產相關貸款的快速增長，尤其是房地產按揭的急劇膨脹，推動了房地產價格的明顯上升。”曾剛說。

業內人士表示，此前，多數銀行在房企開發貸方面實行名單制管理，不在名單上的企業很難獲得貸款。通過發行表外理財產品，可以使不在名單上的房企拿到資金。在今年樓市一片大好的情況下，銀行更是有動力這么做，而且委外業務等表外操作手段很多。因此，多個監管部門聯手規范銀行理財業務，對房企本已收緊的融資渠道勢必“再補一刀”。

中原地產首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，信貸收緊苗頭已經出現，最近從銀監會到地方，都開始陸續發出收緊房地產信貸的政策信號。

他還表示，縱觀國內十幾年的房地產發展歷史，不難發現其波動周期與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產市場將快速降溫。信貸政策收緊以后，也意味著未來將有大批房企面臨資金壓力。

張大偉進一步解釋，在過去幾個月，由于整體信貸政策寬松，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導致房企在土地市場行為激進。但是另一方面，地產企業的盈利能力正在大幅下調，今年前三季度房企的平均利潤率已經跌破8%。

“預計在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域，而房地產的競爭也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財務風險加劇。”張大偉說。

克而瑞房地產的一位分析人士表示，近幾年銀行的理財資金在房地產業投入不斷增高，封堵銀行理財資金進入房企將有利于控制銀行表外業務的風險，同時將減少開發商的資金流入。從此次銀監會的口風來看，房企申請銀行貸款暫時限制不大，主要是銀行的表外資金對房企收緊，因此對房企融資有一定影響。

他進一步指出，此次貨幣政策的收緊將對中小型房企產生較大影響，其融資前景不容樂觀。而對于大型房企，由于其良好的評級以及多元化的融資方式，此次貨幣政策收緊對其影響有限。記者 高偉 劉麗