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治理黑中介，既要依法打擊其失信違法行為，遏制其勢頭；也要從制度設計上入手，消除其存在土壤，凈化行業環境。消費者也應理性消費，提高證據意識，做好簽約前的“功課”。

黑中介到底該怎么管？租房者怎樣才能避免“掉坑里”？記者采訪了中國人民大學商法研究所所長劉俊海教授、北京大學法學院講席教授姜明安、鏈家網COO首席內容官徐東華、北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強。

如何遏制中介亂來

行政手段要用足，司法救濟要高效

記者：短期來看，打擊黑中介，我們有哪些措施可以考慮？

劉俊海：第一，要強化監管，消除監管盲區，消除監管套利空間，打造誠信的房地產中介市場秩序。監管者要與消費者站在一起。黑中介要承擔的民事責任、行政責任、刑事責任，要一并追究。不是說行政處罰了，民事賠償就不需要，或者賠錢了就不行政處罰了。

第二，除了罰款等行政處罰手段，監管工具箱里還有一些工具應該用足、用好。比如行政調解，監管部門有行政處罰權，如果中介聽從調解建議，與消費者握手言和，承擔賠償責任的，那監管部門是不是就可以輕罰或者不罰呢？這就對消費者維權有所幫助了。

第三，法院要提供高效的司法救濟。要做到對黑中介案件的快立案、快審理、快判決、快執行，支持消費者權益保護法規定的消費者“1+3”倍的懲罰性賠償請求權。

第四，消費者協會可以通過消費警示、消費指南、糾紛調解等手段協助消費者維權。省級消費者協會對于在全省乃至全國范圍內有影響力的房地產中介侵權案件可以提起公益訴訟，這已經為消費者權益保護法、民事訴訟法和最高院關于消費民事公益訴訟的司法解釋所確認，但還有待激活。總之，提高中介失信成本，減少失信收益；提升消費者維權收益，降低維權成本，做到雙升雙降，司法救濟就會是給力的。

姜明安：我不建議行政機關以行政調解的方式介入中介和消費者的合同糾紛。行政機關過問這些糾紛的成本可能很大，問題可能解決不了。如果中介的確存在行政違法行為，違法后果造成了承租人的損失，承租人向主管行政機關反映也還是有必要的。行政機關可對中介依法給予行政處罰，并可責令中介主動糾正違法行為，賠償承租人的損失。

如何消除生存土壤

建消費者友好型制度

記者：根除黑中介的生存空間，凈化行業環境，我們還可以做怎樣的努力？

劉俊海：首先，應當建立全天候、全方位、跨市場、跨部門、跨地域、信息共享、快捷高效、有機銜接的房地產中介市場監管合作機制。建立房地產中介信用查詢體系，一張網覆蓋全國，中介有過劣跡的在網上都可以查出來，消費者就可以做到心明眼亮了。推動房地產市場治理的現代化，打造協同共治體系。

其次，完善信用監管和信用制裁制度。建立房地產中介機構的資質分級管理制度。以他們的誠信度作為最核心的劃分標準，而不是以注冊資本多少、人員多少為標準。信用等級高的可以做更多的中介業務類型，評級低的業務范圍就受到限制。對企業來說，注冊資本不重要了，重要的是他們的信用資本。基于信用監管的市場主體分類才有意義。這需要制度創新，智者先行。我呼吁盡快出臺對房地產中介的信用監管條例。

2015年，國務院38個部門簽署了《失信企業協同監管和聯合懲戒合作備忘錄》，共同懲戒失信。對那些不誠信的中介企業、個人也應納入黑名單，讓他們以后無法參與政府采購，無法獲得財政資金支持，無法申請獲獎稱號，無法獲得銀行貸款……總之，一處失信，處處受限。

其次，推動制度創新，打造消費者友好型的制度設計。比如，可以規定消費者搬進房子、試住了再給中介錢，而不是現在這樣還沒住進去就先交錢；完善房地產中介保證金制度，起訴法院，找不到人沒關系，找到錢就可以了，可以規定賠償就從保證金里支出。

再次，加強前端關口管理。通過對房東自身的維權教育，使其不把房子交給黑中介出租。黑中介往往承諾房東高收入，說找合法中介，租賃合同還得備案，就要交稅了，我們可以不交稅。房東貪點小便宜，就有給黑中介做房源的動力。但是房東應該有風險消費的理念，似乎是避稅了，可黑中介經常是兩頭坑人。比如偷偷打隔斷，業主后面想恢復原狀，也很麻煩。

徐東華：一是從準入保證金等方面入手，提高行業準入門檻。這樣，規模過于小的企業是無力承擔運營成本的。二是對規模型的中介給予一定扶持，使企業敢于在該業務上投入市場競爭，不斷拉升競爭門檻，形成“良幣驅逐劣幣”的正向循環；三是建立從業人員黑名單制度，不僅對違規企業進行打擊，同時對違規人員予以打擊，其他企業不可招募黑名單中的人員，提高個人違規成本。

姜明安：消除黑中介，要提高經營者誠信經營的意識。這需要法律制度跟上，讓法律迫使經營者不得不誠信經營。對某些中介不誠信的行為，現在可能只是違反合同法的問題，將來或可同時作為行政違法行為加以查處。至于對承租人因黑中介欺詐而受到的損失，行政機關在對黑中介實施罰款處罰時，應讓黑中介先支付受害人的被騙損失，然后再支付罰款，即借鑒破產法上破產企業優先清償工人工資，然后才繳納欠稅的做法。

如何防范租房陷阱

盡量選擇信譽好的機構，別貪便宜

記者：簽約租房時，消費者有哪些注意事項？

劉俊海：首先，消費者要理性消費，保持風險意識。要從容淡定，千萬不要沖動。沒有資質，沒有牌照，一看就是黑店，就別圖便宜去那兒租房了。要明明白白看廣告，認認真真簽合同，清清爽爽交房租。不要被虛假廣告忽悠，要看好自己的錢袋，防止貪小便宜吃大虧。

對廣告，一定要多打幾個問號。廣告往往報喜不報憂。要學會“倒著看廣告”，反向思考：宣傳說好的地方，就要想想會不會有什么瑕疵。

其次，消費者要善于固定和保全證據。打官司就是打證據。除法律規定的幾種舉證責任倒置的情況外，都是誰主張誰舉證的。有的消費者把廣告、合同、發票都弄沒了，這就難以維權了。

最后，消費者應當找消費者協會幫忙，經常咨詢消費陷阱，找些消費指南、警示，看看哪些消費者上當受騙了。然后自己就繞開它。這點也很重要。

畢文強：消費者在尋租之前務必做好功課，對相關信息進行初步了解。可通過選擇多家中介機構咨詢、對比的方式進行，切勿盲目選擇。在簽訂合同之前，盡量選擇信譽好的房產中介服務機構，并審查服務機構以及房產經紀人的相應證照是否齊全。（步超 劉志強）