□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

央行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，個人住房貸款余額達(dá)16.8萬億元，同比增長34.9%，增速創(chuàng)下2010年9月以來新高。今年1-9月，個人住房貸款新增3.6萬億元，為去年同期的2倍。央行表示，個人房貸增長較快，直接原因是今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，也與金融機(jī)構(gòu)、居民資產(chǎn)配置選擇有關(guān)。

參考美國和日本經(jīng)驗，存量財富快速增長對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會產(chǎn)生較大影響，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系更加緊密。經(jīng)濟(jì)主體可以方便地進(jìn)行抵押融資，從而顯著增大了房地產(chǎn)等資產(chǎn)的流動性，使得房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)在一起。而根據(jù)央行三季度貨幣政策執(zhí)行報告，改革開放以來，我國居民金融資產(chǎn)年均增長超過20%，住房資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到金融資產(chǎn)規(guī)模的2倍左右。

2012年以來，全國勞動年齡人口累計減少1500萬，三大都市圈人口增速放緩，但房價卻暴漲。今年9月，70個大中城市房價漲幅同比超過5%和10%的，分別有29個和19個城市，且均分布在京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，以及中部城市集群(如武漢、鄭州)。此外，2015年北上廣(東)存款余額相比2013年暴增41%，背后貨幣推動下的加杠桿和資產(chǎn)配置不可忽視。中部核心城市(武漢、鄭州)房價暴漲，盡管有人口積聚的積極一面，但在都市圈需要的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施(比如戶籍改革、產(chǎn)業(yè)集聚、公共服務(wù)均等化等)無太大進(jìn)展的情況下，非本地人群購房比例高達(dá)40%-60%，加杠桿支持下的資產(chǎn)配置不容小覷。

資金過度向樓市傾斜，一方面會造成市場非理性和失靈，典型如房價暴漲、投機(jī)炒作泛濫、秩序混亂；另一方面，市場失靈會引發(fā)隨樓市繁榮(衰落)而一起繁榮(衰落)的金融經(jīng)濟(jì)波動，或者說由房地產(chǎn)引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為阻斷房地產(chǎn)金融“加速器”引致金融危機(jī)，阻斷房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)到危機(jī)階段，就需要控制資金流向、控制杠桿率過快攀升。

保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，保險公司資金運(yùn)用余額達(dá)到12.8萬億元，扣除6.6萬億元的銀行存款和債券，再扣除1.8萬億元的股票和基金，剩下的4.4萬億元為“其他投資”。這里面，相當(dāng)比例就是不動產(chǎn)投資(或以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)的金融產(chǎn)品)。如果以50%計算，投入樓市的資金也高達(dá)2.2萬億元。同時，2015年5月以來的16個月，房地產(chǎn)公司債發(fā)行達(dá)到1.2萬億元。在利率不斷走低的背景下，上述表外融資鏈條短、融資效率高，其成本甚至低于銀行貸款，比如債券利率最低可至3%。

并且，今年1-9月，我國新增個人房貸占全部新增貸款的35.7%，將全部房地產(chǎn)貸款(4.3萬億元)算在內(nèi)，這一比例高達(dá)42.5%，可謂史無前例的資金大遷移。事實上，今年前三季度，新增房產(chǎn)開發(fā)貸款僅4308億元，其中保障房開發(fā)貸款新增4761億元，商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)貸款凈減少453億元。問題就在于，表外資金已占領(lǐng)房地產(chǎn)融資的陣地。我國銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行臄?shù)據(jù)顯示，2013年至今年6月，明確投向房地產(chǎn)業(yè)的銀行理財資金余額，已由1651億元升至2.09萬億元，增幅高達(dá)1166%。

那么，我國應(yīng)如何避免資金過度流向樓市？特別是，未來區(qū)域大分化的格局會越來越明顯，樓市熱點(diǎn)僅限于少數(shù)城市。筆者認(rèn)為，在貨幣政策穩(wěn)健的框架下，要避免資產(chǎn)泡沫積累和金融風(fēng)險爆發(fā)，就要控制資金杠桿，控制資金流向房地產(chǎn)的渠道和規(guī)模。2012年以來，互聯(lián)網(wǎng)金融、P2P、負(fù)面清單等金融創(chuàng)新推進(jìn)，傳統(tǒng)信貸以外的表外已成為資金進(jìn)入資產(chǎn)市場的主渠道。未來，收緊融資渠道、表外“回表”，應(yīng)成為金融審慎監(jiān)管的重點(diǎn)內(nèi)容，如理財納入廣義信貸、債券收緊等。

近一個月，圍繞封堵資金違規(guī)入市(如限制消費(fèi)貸款、理財資金入樓市)，控制過度加杠桿(如公積金限貸)，控制資金流向開發(fā)商(如收緊發(fā)債)，控制機(jī)構(gòu)參與首付貸和投機(jī)炒作等，央行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會接連發(fā)布相關(guān)文件。其目的正是避免高杠桿帶來高風(fēng)險，避免爆發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。