昨天下午競拍的是位于海淀西北旺鎮永豐產業基地的兩宗地塊，其中永豐產業基地18號地塊為R2二類居住用地，地塊規劃建筑面積138825平方米。在現場競拍之前，已經有16家房企報名、獲得16次網上報價。永豐產業基地19號地塊為二類居住及零售商業用地，規劃建筑面積162894平方米，共有12家報名，獲得11次網上報價。

在近20家房企的圍獵中，18號地以50億元的總價觸頂，在自持商品住房面積競拍環節，綠地、龍湖聯合體、保利、萬科均投報100%的自持商品住房面積，因此競拍轉入第三階段“投報高標準商品住宅建設方案”環節。同時，19號地以59億元觸頂，首開、住總萬科、綠地、保利全部投報100%自持面積。

明天上午將競拍海淀永豐產業基地30號地塊以及大興黃村興華大街的居住用地，在現場競拍之前已經獲得了多次報價。

本月初，同樣位于海淀永豐產業基地的一宗居住用地現場競價，地塊全部為公租房與自住房，并無商品房，按照21.5億元的價格計算，自住房部分樓面價2.92萬元/平方米。“按照銷售限價3.5萬元計算，利潤很低。”中原地產首席分析師張大偉說，房企開發的結果將基本只能覆蓋成本，房企之所以看中這無風險的30億銷售額(含車位等)，還因為北京多日未出土地，獲得土地可以分攤管理成本。

張大偉分析認為，北京限房價地塊依然吸引了眾多企業的強烈購買意愿，從這一點來看，一線城市土地資源仍然是企業的首選。另外，針對北京、深圳等城市已經開始限房價競地價的局面，很多企業也需要根據土地出讓結構轉變拿地思路，過去的拿地定價模式開始出現變化，成本定價越來越重要。

全方位圍堵高價地

根據公告，這些地塊全部設定合理的土地上限價格，當競買人報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品房將全部作為租賃住房，不得銷售。

據悉，自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數倍，報數高者得。

除此之外，為了圍堵高價地，昨天出讓的兩宗地塊還有以下幾個限制性條件：首先是限制最高售價和均價。商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。而另一宗黃村地塊，商品住房銷售均價不超過55800元/平方米，且最高銷售單價不得超過58500元/平方米。

其次，這些地塊全部居住建筑規模中套型90平以下住房面積比重需達到70%以上。此外，商品住房取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后5年內不得出售;銷售時不得搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

按照張大偉的測算，昨天兩宗地30萬平米中的29萬平米將成為持有物業，按照平均一套60平方米計算，可以提供4800套出租房。接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場價格，但減少了銷售房源供應。

土地進入限價時代

除了上述地塊之外，北京土地市場近日又新增了幾宗經營性用地掛牌。其中，位于房山區韓村河鎮的R2二類居住用地，全部規劃為自住型商品住房，建筑規模98652平方米，最大套型面積90平方米，銷售價格1.35萬元/平方米。大興區黃村鎮地塊為多功能用地，建筑規模75646平方米。兩宗地的掛牌競價起始時間均為12月6日。

另外，位于石景山區實興大街的兩宗B23研發設計用地，也將在11月23日起開始掛牌競價;位于房山區長陽鎮的綜合性商業金融用地，在11月14日開始掛牌競價，位于房山區拱辰街道的綜合性商業金融用地，同日也掛牌競價。

中原地產研究中心統計顯示，目前北京待售的10宗經營性地塊中，已經全面控制價格。

“未來對房企經營要求

將越來越高，從過去的銷售思維將轉變成為經營思維。”張大偉如是說。

而隨著北京土地市場政策全面嚴格落地，在2017年下半年這幾宗地上市后，海淀、大興等區域將受到明顯影響。

張大偉認為，按照北京土地政策的實施，基本可以杜絕產生高價地的可能性。張大偉預計，近期的幾宗地塊陸續出讓，將影響2017年房價下調5%。