成都市公布了新的房地產(chǎn)限購政策，成都市政府官方網(wǎng)站發(fā)布了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干政策措施的通知》(下稱《通知》)，通知指出，進(jìn)一步加強(qiáng)成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。

城南熱點(diǎn)區(qū)域

購房加大戶籍限制

新政最受關(guān)注的一條莫過于對成都部分區(qū)域進(jìn)行的限購升級。《通知》中明確提到，將進(jìn)一步加強(qiáng)成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。

自即日起，成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的戶籍居民或在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區(qū)戶籍居民，在本區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發(fā)〔2016〕37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)新購買商品住房的，可在本區(qū)域范圍內(nèi)購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區(qū)域購買商品住房。

根據(jù)成辦發(fā)〔2016〕37號文件，限購區(qū)域是指在成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣范圍內(nèi)實(shí)行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外)。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購地區(qū)信貸政策，購買二套房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不低于40%。

公積金貸款新政

余額和時間雙掛鉤

通知對公積金貸款也進(jìn)行了限制。

住房公積金貸款最低首付款比例方面，購買首套住房或已有一套住房，并已結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的，最低首付款比例為30%;已有一套住房，但未結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的，最低首付款比例為40%。對購買第三套及以上住房的繳存職工家庭不予以公積金貸款。

更重要的是，《通知》對公積金貸款額度也進(jìn)行了更強(qiáng)的限制，即實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存余額和繳存時間雙掛鉤政策。

此前，成都住房公積金管理中心單筆住房公積金貸款最高額度為：符合住房公積金個人住房貸款條件的兩人及以上的職工家庭，單筆最高貸款額度為70萬元，單職工單筆最高貸款額度為40萬元。單筆可貸額度計算公式為：借款人(包括共同借款人)申請貸款時上月住房公積金正常繳存余額之和的20倍。

新政實(shí)施后，兩人及以上的職工家庭貸款額度=(借款人公積金繳存余額+共同借款人公積金繳存余額)×20倍×繳存時間系數(shù)(上限70萬元);單職工家庭貸款額度=借款人公積金繳存余額× 20倍×繳存時間系數(shù)(上限40萬元);繳存時間小于12個月的，時間系數(shù)設(shè)為0.5;繳存時間在12個月至24個月的，時間系數(shù)為0.9;繳存時間在24個月以上的時間系數(shù)設(shè)為1。

焦點(diǎn)1

城南二套房首付七成？

傳聞“最嚴(yán)首付政策”即將出臺

值得注意的是，《通知》中還有一條關(guān)于房貸政策進(jìn)一步調(diào)整的信號，原文為：經(jīng)人行成都分行會同四川銀監(jiān)局，指導(dǎo)四川省市場利率定價自律機(jī)制充分醞釀并做出決議，進(jìn)一步調(diào)整成都市部分區(qū)域差別化住房信貸政策。

雖然新政并未明確區(qū)域差別化的具體措施，但記者向業(yè)內(nèi)人士了解到，所謂差別化是指將對高新南區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)的房貸執(zhí)行二套房首付七成的新政。

目前，二套房首付七成的政策主要在北京、上海、深圳等一線城市實(shí)施，若消息屬實(shí)，這將是成都史上最嚴(yán)的首付政策。

焦點(diǎn)2

嚴(yán)格約束囤地、惜售

優(yōu)化土地供應(yīng)，增加有效供給

土地市場方面也出臺了新政。《通知》要求，對取得土地后約定的竣工時間屆滿還未達(dá)到100%開工、約定的竣工時間滿一年仍未實(shí)現(xiàn)100%申請銷售等行為的開發(fā)企業(yè)，納入成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺記錄，且在房屋具備條件并上市銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

對約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，依法按照土地出讓價款的20%征繳土地閑置費(fèi);對動工開發(fā)日期滿兩年以上未動工開發(fā)的，依法收回土地使用權(quán)。此外，成都市還表示將公布全市經(jīng)營性建設(shè)用地出讓3年滾動供應(yīng)計劃，穩(wěn)步增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

并且，新政對開發(fā)商預(yù)售的約束也進(jìn)一步升級。《通知》指出，成辦發(fā)〔2016〕37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房項(xiàng)目面積在5萬平方米以上且分期開發(fā)建設(shè)的，每期申請預(yù)售面積不應(yīng)低于3萬平方米(尾盤除外)，在5萬平方米以下的應(yīng)一次性申請辦理預(yù)售許可。

新政背景

國慶“限購令”效應(yīng)未完全顯現(xiàn)

其實(shí)在今年國慶節(jié)第一天，成都市就已經(jīng)出臺過關(guān)于房地產(chǎn)限制的措施，包括重啟限購、提高二套房首付比例等等。但從10月以來的數(shù)據(jù)看，政策效應(yīng)或尚未完全顯現(xiàn)。

四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月成都商品住宅主城區(qū)成交面積126.07萬㎡，環(huán)比上漲25.96%，不過成交均價為13113元/㎡，環(huán)比上漲僅6.74%，其中高新區(qū)和金牛區(qū)漲幅最大，分別為14.21%和11.10%。

對此，四川中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，成交的上升主要是受9月市場成交集中備案影響。事實(shí)上，從11月第一周的數(shù)據(jù)來看，主城區(qū)已經(jīng)整體看跌，除高新區(qū)北辰香麓和北大資源頤和翡翠府集中備案之外，其余各區(qū)均出現(xiàn)大幅下滑。其中，青羊區(qū)成交0.17萬㎡降幅最高，達(dá)94.83%;其次為武侯區(qū)，成交0.21萬㎡，環(huán)比下滑為80.31%。

四川中原策略分析認(rèn)為，從包括成都市場在內(nèi)的全國市場來看，政策效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。預(yù)計未來市場中，本輪政策調(diào)整將快速抑制房價過快上漲，市場的過熱成交將會明顯被抑制。短期內(nèi)，部分過去報價過高的項(xiàng)目和二手房價格會快速回調(diào)。不過，由于前三季度房企銷售業(yè)績良好，四季度房企降價的動力并不充足，市場未來的調(diào)整期或?qū)⒕S持6-9個月。此外，這一輪市場的調(diào)整幅度，還要是看信貸收緊的尺度。如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。但如果信貸不收緊，很可能調(diào)控影響將會偏弱。

專家解讀

西南財大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博導(dǎo)、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐：

“因區(qū)施策”

有利于成都樓市平穩(wěn)發(fā)展

17日，成都市新一輪住房限購政策發(fā)布后，西南財大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博導(dǎo)、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐接受了華西都市報記者采訪，對成都房地產(chǎn)限購政策的升級版進(jìn)行了詳細(xì)解讀。劉璐認(rèn)為，本次調(diào)控措施最大亮點(diǎn)在于“因區(qū)施策”。

重點(diǎn)清理存量土地

“新政中提到，對溢價率超過60%的土地，要在三個月內(nèi)交清全部土地出讓價款，這是對高溢價率的地塊實(shí)施的比較嚴(yán)厲的規(guī)定。”劉璐說，該條措施可以避免企業(yè)拿地之后“囤很長時間不開工”。

劉璐認(rèn)為，新政中提到的“增加有效供給”和這條措施都是針對土地存量市場。“我認(rèn)為這是在清理存量土地。”劉璐說，近年來監(jiān)管部門對企業(yè)拿地后何時動工、竣工有了比較明確的規(guī)定，但在更早前，沒有這么詳細(xì)的規(guī)定，也就造成企業(yè)拿地后遲遲不動工。

“對約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，依法按照土地出讓價款的20%征繳土地閑置費(fèi);對動工開發(fā)日期滿兩年以上未動工開發(fā)的，依法收回土地使用權(quán)”，劉璐認(rèn)為將有效避免企業(yè)囤地情況的出現(xiàn)。

“在市場比較好的情況下，如果有新增土地供應(yīng)，往往會有比較高的成交價格。但是對存量土地的梳理，不會影響土地成交價格，所以可以非常有效地增加住宅供應(yīng)，避免了土地閑置。”劉璐說。

防止樓盤“分批跳漲”

《通知》中提到，要完善房地產(chǎn)預(yù)售管理，加強(qiáng)價格指導(dǎo)。在劉璐看來，這一條措施是在成都上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)作出了更加詳細(xì)的規(guī)定。“主要目的是避免價格跳漲。”劉璐說，以前房地產(chǎn)營銷手段往往通過分批進(jìn)入市場，“不同批次之間會有一個價差”。《通知》對此作了更詳細(xì)的規(guī)定，要求“項(xiàng)目面積在5萬平方米以上且分期開發(fā)建設(shè)的，每期申請預(yù)售面積不應(yīng)低于3萬平方米(尾盤除外)，在5萬平方米以下的應(yīng)一次性申請辦理預(yù)售許可”。劉璐認(rèn)為，這將對樓盤分批加價進(jìn)行限制，“不太可能出現(xiàn)不同批次跳漲的情況。”

《通知》中還調(diào)整了住房公積金貸款最低首付款比例，并實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存余額和繳存時間雙掛鉤政策。劉璐認(rèn)為，住房公積金貸款最低首付款比例與此前調(diào)控政策區(qū)別不大，但貸款金額與公積金存繳余額和時間雙掛鉤，“是一種輔助的信貸收緊的手段”。

因區(qū)施策是最大亮點(diǎn)

劉璐認(rèn)為，本次調(diào)控措施中，最關(guān)鍵的是“深化因區(qū)施策，強(qiáng)化限購限貸”。“這次調(diào)控把目光放在了成都房地產(chǎn)市場最活躍的高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)，也就是我們說的城南。”

與上一輪調(diào)控相比，本次調(diào)控措施中增加了“在這兩個區(qū)域就業(yè)并連續(xù)繳納社保或個人所得稅1年以上的外地人才能買一套商品房”。劉璐認(rèn)為，這一措施的目的在于避免短期外來資金的炒作。

“從中可以看出，高新區(qū)南部園區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)兩個區(qū)域的限購政策進(jìn)一步收緊，這也可以預(yù)測出，在這兩個區(qū)域購買二套房的首付比例肯定會大幅上升。”劉璐說。

縱觀本次調(diào)控措施，劉璐認(rèn)為，最引人注意的是針對熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭?ldquo;因區(qū)施策”。“中國樓市分化很嚴(yán)重，不同城市之間，政策不能‘一刀切’，甚至在城市內(nèi)部，不同區(qū)域之間分化也很大。”劉璐說，他一直呼吁實(shí)行分區(qū)域的調(diào)控政策。

“這是一種非常科學(xué)的調(diào)控政策，符合分類調(diào)控和分區(qū)域調(diào)控的理念，這次調(diào)整措施的發(fā)布，沒有改變成都樓市健康發(fā)展的態(tài)勢，對保證成都房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展有積極意義。”劉璐說。