上半年，以燕郊為首的環北京樓市出現了一波“跳漲”，房價接連“破2萬”“破3萬”，漲幅甚至高于北京。“9·30新政”后，一直看北京樓市“臉色”的燕郊市場，作何反應?房價是否有所松動?

本周，記者深入燕郊各大售樓處、二手房中介公司進行實地探盤，以期還原一個真實的燕郊樓市。

新房少，推銷周邊樓盤

11月15日，上午10點，燕郊102國道著名的“售樓一條街”，行人稀疏，很多售樓處的玻璃窗上，招聘信息還在，但大門緊閉，人去樓空。只有零星幾個售樓處還在營業。與9月份記者到此探訪時銷售員們一擁而上拉人看房的熱鬧情景截然不同。

記者在御東郡、中興和園、尚城華都等多個售樓處看到，除了幾名售樓人員之外，很少有前來咨詢的購房者。“現在燕郊在售的新房特別少。”某項目代理機構工作人員直言，開發商也不是誠心捂盤，主要是管控比較嚴，“五證”不全的不讓賣。

令記者驚訝的是，一些大門上雖寫的是燕郊某某項目銷售中心，但工作人員卻推銷起香河、大廠，甚至唐山等周邊區域的項目。只要購房者對其他區域樓盤稍有意向，他們會安排前往香河、大廠等地看房的班車。

記者發現，目前燕郊僅剩的幾個在售項目，大多數為代理公司代理銷售。之所以銷售起其他區域的項目，一銷售人員道出了實情：“燕郊市場目前不穩定，有些項目光排號不開盤。我們代理了環北京的幾個項目，就一起賣，很多同事去廊坊、唐山等地了。”

中興和園的銷售人員告訴記者，該項目均價在24000元-25500元/平方米之間，11月13日開盤共推出200多套房，第二天就只剩下7套房，“現在價格有點低，不會再開了，等明年再開。如果想買環北京的房子，可以去香河買，有個項目不到21000元/平方米，精裝修還送車位，比這兒的更合算。”

想買新房，需加價20多萬

當記者以購房人身份表達自己只想買燕郊的新房時，有售樓員表示，在售的新房很少，需要加價才能買到。

記者以購房人身份在御東郡咨詢時，該項目的銷售人員及代理人員均表示，一般樓盤采取先排號再集中開盤的模式，而御東郡采取順銷模式，開發商開出小部分房源，有客戶去了就能直接訂，不需要等。現在賣的是4號樓，62平方米的一居室，合上加價，單價約29500元/平方米;兩居的單價稍低一點，在28000元/平方米左右。“銷售人員給記者解釋道，現在的房源都有加價。合同上是按照房管局的備案價簽的，備案價比較低，約23000元/平方米，而目前項目在28000元/平方米左右，購房者得把中間的差價補上。

這在另一新房項目的銷售人員處也得到證實：“御東郡是加價盤，壓了些房子沒賣，等開完盤后每套加一些錢再賣給購房者。當時開盤價約25000元/平方米，現在賣到29000元/平方米，就是加了價。”

值得注意的是，這并非個例。燕郊另一在售項目的銷售人員透露，“除了加價，還有一種情況是，開發商不提高首付，但捆綁車位賣，一個車位100萬元。這無疑提高了首付。這就是燕郊的基本行情。”

記者調查發現，目前燕郊新房整體均價保持在28000元/平方米左右，但之前開發商報備的價格較目前市場價而言偏低，因而多個項目都有加價行為。這就出現了雖然在過戶和辦理銀行貸款時，價格還是按照報備價來執行，但開發商往往要求購房者支付動輒20萬以上的“議價費”。

對于燕郊部分樓盤的加價行為，北京房地產學會執行會長陳貴表示，加價的“潛規則”，說白了不多給錢就不賣給你，這種行為可能只有在供需失衡的地區才有。這種“擦邊球”的行為很難杜絕。

亞豪機構市場總監郭毅表示，現在整個燕郊市場隨著北京樓市的轉冷也出現成交量的下行，但價格保持相對穩定，加上緊鄰北京“城市副中心”的利好，對燕郊新房價值形成一定的支撐作用。

二手房過戶熱、看房冷

新房市場冷冷清清，那么，燕郊二手房的情況如何呢?

據了解，無論是鏈家，還是其他中介公司，燕郊當地的二手房房源都比上個月大幅減少。11月16日，記者查閱鏈家在線，發現燕郊二手房掛牌量只有2589套，而10月下旬時的房源為近萬套。

對此，鏈家品牌部相關人士解釋是：現在經紀公司所掛牌出售的二手房房源必須滿足“三證”(業主租售委托書、房產證復印件和業主身份證復印件)齊全。“三證”不齊的房源不允許掛牌出售。

在采訪中，燕郊當地的一家中介公司工作人員表示，不論是新房，還是二手房，燕郊目前的行情冷清不少。“9月份燕郊二手房房價沖至3萬元/平方米，而且還有很多客戶買賣，現在二手房房價降至2萬多，業主不想賣，買家還不買，大家都在觀望。”

但記者發現，相比新政前，燕郊二手房均價只下降了每平方米一兩千元。比如，交易量較大的天洋城，目前均價為28000元/平米，“9·30新政”之前最高為3萬元/平方米;上上城3季，現在24000元/平方米左右，此前為25000元/平方米。

記者走訪當天，恰逢燕郊房產交易中心暫停辦理業務的最后一天，人山人海。現場一中介人員表示，“近期每天都這樣，門都被擠壞了。”購房者的集中過戶、簽約，原因在于：從11月15日起，原國土、房管、林業等部門的登記窗口停止受理各項不動產登記業務;12月1日開始，由不動產登記部門統一受理房屋、土地、林地等各項不動產登記業務，由市國土資源局頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》。

當前期的買賣、簽約、過戶熱潮退去之后，隨著北京樓市進入寒冬，燕郊樓市還能扛多久?

對此，郭毅認為，燕郊二手房的供應量相對充裕，目前已出現報價下滑。未來，其成交量、成交價下滑的趨勢還將繼續。

不過，也有業內人士看好燕郊樓市的前景。陳貴就表示，“9·30新政”后燕郊樓市成交量萎縮是意料之中的，但房價不會出現大幅度下跌。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰也認為，“燕郊目前的房價是2萬多元/平方米，依然是價值洼地。”