住宅面積100%自持，商業(yè)面積10%自持，不得銷售，只能作為租賃房出租……對(duì)于首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元在京競(jìng)得的新地塊，中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)從北京天恒置業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部總經(jīng)理周興處獲悉，三家開發(fā)商是以股權(quán)合作方式成立合資公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目運(yùn)營。而對(duì)于該地塊運(yùn)營策略及發(fā)展規(guī)劃，周興稱目前屬于商業(yè)機(jī)密，不方便透露。

近日，北京四宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊(海淀永豐18號(hào)地塊、海淀永豐19號(hào)地塊、海淀永豐20號(hào)地塊、大興黃村21號(hào)地塊)拍賣落下帷幕，總土地出讓金額達(dá)到203.35億元，且四宗地塊的住宅面積均將由開發(fā)商自持并作為租賃住房出租，不得銷售。

作為北京市落實(shí)“9 30”新政首批試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”交易方式掛牌出讓的土地，目前唯一落槌的海淀永豐20號(hào)由首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元競(jìng)得，并以住宅面積100%自持、商業(yè)面積10%自持作為條件。而其它三宗地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，須在技術(shù)競(jìng)標(biāo)之后揭曉結(jié)果。

地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)風(fēng)向標(biāo)？

中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)發(fā)現(xiàn)，在中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司主頁上，一篇標(biāo)題為《中糧地產(chǎn)北京公司斬獲海淀優(yōu)質(zhì)地塊》的集團(tuán)新聞顯示，“這是近兩年來中糧聯(lián)合體在京取得的第三塊土地。作為‘9.30’新政后試點(diǎn)的首批‘控地價(jià)、限房?jī)r(jià)’地塊，本次土地交易或?qū)⒊蔀楸本┪磥硪欢螘r(shí)間內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。”該文章同時(shí)稱，對(duì)于(中糧地產(chǎn))北京公司而言，此次土地獲取是對(duì)自身戰(zhàn)略目標(biāo)的又一次堅(jiān)持與實(shí)踐。

今年6月3日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》釋放了明確信號(hào)，要“發(fā)展住房租賃企業(yè)”。

對(duì)于此次土地交易，全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)專訪時(shí)指出，從響應(yīng)國家房屋租賃新政來看，中標(biāo)的三家國有開發(fā)商為發(fā)展規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)做了嘗試，起到了示范作用，“由于地塊不得銷售，開發(fā)商面臨資金周轉(zhuǎn)壓力，沒有雄厚資金也無法參與。”

他同時(shí)談到，在以個(gè)人出租房屋為主要模式的中國房屋租賃市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)、企業(yè)的參與能對(duì)市場(chǎng)格局起到平衡作用。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院研究員卞永祖分析指出，北京等城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快存在一些非理性的因素，如租售比越來越低，炒房等投機(jī)氛圍比較重，個(gè)別開發(fā)商為了短期利益跟風(fēng)炒作等，從而形成了“地價(jià)推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)帯高地價(jià)”的惡性循環(huán)，甚至“地王”頻現(xiàn)。他認(rèn)為，此次開發(fā)商100%自持的方式，可以作為打破惡性循環(huán)的嘗試。另一方面，相對(duì)房屋銷售，房屋租賃價(jià)格不但低，而且回收周期漫長，開發(fā)商會(huì)更加理性和謹(jǐn)慎地買地。

資金周轉(zhuǎn)是關(guān)鍵

開發(fā)商自持的100%住宅面積只能作為租賃房出租，這意味著傳統(tǒng)以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產(chǎn)開發(fā)商，角色轉(zhuǎn)向了“包租婆”。靠出售房屋掙錢轉(zhuǎn)變?yōu)榭砍鲎夥课輶赍X，這帶來了資金流動(dòng)周期的巨大反差。

顧云昌認(rèn)為，由于房屋租賃資金回收緩慢，資金流動(dòng)周期需成為開發(fā)商考慮的重要因素。開發(fā)商除了要保證房屋出租率，還可以通過房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)形式將房屋收入證券化。并且在國家對(duì)于自持期限等相關(guān)政策沒有明確情況下，開發(fā)商需做好長期自持的準(zhǔn)備，將房屋收益打包銷售以回籠資金。

卞永祖分析稱，為了保證收益，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)上必須考慮更多因素，如未來中國經(jīng)濟(jì)增長速度甚至全球經(jīng)濟(jì)增長前景，未來中長期房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策走勢(shì)、人民幣匯率走勢(shì)等。

考驗(yàn)與風(fēng)險(xiǎn)并存

對(duì)于開發(fā)商進(jìn)軍房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景，顧云昌指出，開發(fā)商要重新創(chuàng)造經(jīng)營服務(wù)模式，“由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，投資者面臨考驗(yàn)。”

卞永祖告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)，對(duì)于過去主要依靠政策獲得快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)商，在100%自持的情況下，需要提高盈利能力達(dá)到盈利目標(biāo)。他指出，長期來看，經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房租價(jià)格都會(huì)產(chǎn)生直接影響，“當(dāng)前我國個(gè)別城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)都處于高位，如果對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì)判斷失誤，開發(fā)商也會(huì)承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”短期來看，我國房屋租金相對(duì)于房屋售價(jià)并不高，但前期融資成本相對(duì)較高，開發(fā)商自持物業(yè)會(huì)占用大量資金，資金回籠速度會(huì)比較慢，如果由于個(gè)別事件導(dǎo)致匯率、利率的變化，可能發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。