編者按：

始于今年9月30日的樓市調控新政正在如火如荼地進行中，迄今已滿兩月。從限購限貸，到嚴控地王，再到打擊開發商和中介的違規行為，重新收緊的調控政策讓樓市迅速降溫。但上有政策，下有對策，調控后仍有多地房企和中介機構“頂風作案”。歷經數輪調控，房地產市場仍高燒難退，為找到癥結所在，為建立樓市調控長效機制破題，本報于今明兩日推出“樓市調控觀察”(上下篇)，敬請讀者關注。

11月29日，上海、天津再度出臺“升級版”調控政策，房地產市場調控有進一步趨嚴之勢。據《經濟參考報》記者不完全統計，在目前出臺調控政策的城市中，有15個城市特別強調了規范市場秩序，尤其是對開發商捂盤惜售、哄抬房價、提前認籌等行為進行整治，但仍有一些城市在執行調控政策過程中被個別開發商鉆了空子，虛假宣傳、欺詐銷售、定價混亂等問題依然存在，政策亟待打補丁。與此同時，雖然相關部門三令五申，但部分房產中介依然“頂風作案”，獨家房源、首付貸等違規行為“卷土重來”。

房企銷售亂象頻仍

在各地調控新政中，絕大多數地區都強調“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”。連日來在各地密集的查處風暴之下，各地市場秩序得到明顯規范。不過，仍有一些房企在“頂風作案”。

——虛假宣傳、欺詐銷售。記者調查發現，多數城市在規范市場的新政中并未對虛假宣傳、欺詐銷售等行為作出規定。這在一定程度上也讓部分開發商抓住營銷“有利時機”欺瞞購房者，頻頻越過紅線違規銷售。

在房價上漲熱點城市之一的青島市，目前暫未出臺約束房企銷售管理的升級措施。記者在國慶節期間調查發現，位于青島市市北區的“大成公館”，其開發商百洋美華置業竟在未獲得政府相關部門審批的情況下先斬后奏，在本應是小區配套商業網點中，違規建起母嬰專護中心和養老院。而其銷售樓書中卻顯示，該項目商業配套將涵蓋“餐飲、超市、酒店、辦公、銀行等各種業態”，將成為“綜合性商業服務區”。對此，該小區超過六成業主聯合簽名反對開發商的欺詐銷售和虛假宣傳行為。

記者調查發現，開發商之所以能夠“理直氣壯”地違規，與地方政府相關部門的不作為甚至“默許”有直接關系。如雖然青島市市北區衛計局和青島市市北區民政局均明確表示，大成公館的醫院和養老院均未獲得批準;青島市規劃局市北分局也回復稱，“根據土地使用性質，規劃局僅允許社區網點規劃作為商服用途，只適用于社區配套商業。百洋美華置業涉嫌違規。”但究竟由誰來管，各部門之間卻互相推諉。

——定價混亂。記者走訪多地多處新盤售樓處，發現都沒有找到相關價格公示，所有報價都是銷售人員口頭報價。一些置業顧問不會明確告知樓盤價格，只是有個意向區間。

記者連續走訪福州多家新盤售樓處，發現無證賣房現象仍然存在。在陽光城檀悅樓盤，一位職業顧問告訴記者，樓盤一共10棟樓，分5期開發。記者在售樓大廳并沒有看到二期的房價公示，預售許可證也只有一期的房源。在首開融僑尚東區樓盤，一位置業顧問說，預約要交10萬訂金。雖然還沒有拿到預售證，目前400多套房源八成都已經交了定金了。

記者從福州市房管部門了解到，福州市房管局近期檢查了福州67個在售樓盤，發現多個項目存在未現場公布房源真實銷售狀況等問題。其中，未在售樓大廳顯著位置公示“五證一書”、一房一價和房源真實銷售狀況表的有39家;在售樓部進行房價預期上漲廣告宣傳的有25家;未取得預售許可證，存在違規蓄客收費嫌疑的有4家。目前違規企業已被要求整改。記者走訪發現，上述樓盤也已經整改。

——非限購區域游離在調控政策之外，房價仍存上漲壓力。此次調控中，一些地方實行區域性限購政策，但一些非限購區域和限購區域已成一體，房價相差不大。非限購區域出現漲價現象，從而給購房者造成長期看漲心理，造成恐慌情緒。

中介違規“卷土重來”

在多地有關部門開始整治房產中介亂象，并公布“黑名單”的同時，一些違規行為竟“卷土重來”。記者近期在多地走訪發現，一些房產中介存在假托“獨家房源”炒高房價、“首付貸”、誘導抬高報價等亂象。

記者近期在合肥發現，部分中介機構仍可辦理所謂“獨家房源”，即中介機構通過協議、保證金獨家代理房東某套房屋，并承諾以高出房東掛牌價的價格賣出，成交價高出原掛牌價部分與房東“對半分”或按約定比例分配。在位于合肥市經開區的某房產中介門店，銷售人員向記者強烈建議將房子“簽獨家”。“簽了獨家以后，我們馬上付你保證金，保證三個月內賣出去，賣不出去保證金都不用退。”

記者在天津西青區某房產中介門店了解到，“930新政”當晚，該中介即聯合有關房地產開發公司，針對一手新住宅推出“購房分期付款服務”：即購房者購買新開樓盤，交付10%-20%首付即可辦理過戶手續，剩余房款可分期支付給房地產商，支付周期可達半年，期間零利率零手續費。中介人員表示，中介機構利用客戶資源，給房地產開發商做推廣，收取一定廣告費用。“說白了就是房地產開發商著急賣房，自己扮演放貸角色，希望繞過限購限貸政策。”

在合肥，仍有部分中介通過公司墊資、評估抵押等各種渠道，為客戶提供協調“首付貸”服務。在一家房產公司中介機構，一位張姓經理表示，如果首付比例不夠的話，不管是首套房還是二套房，中介和合作機構都可以幫客戶想辦法。“如果首套房首付不夠，可以找我們合作的小額貸款公司，根據客戶提供的汽車行駛證、信用卡還款記錄等證明發放貸款，利息最低4分起，上不封頂。”他表示，隨著房價走高，通過墊資買房子的人很多，“有的房子甚至100%都是貸款”。

“不少急于出手的業主考慮降價賣房，但受到中介經紀人阻攔。”在北京昌平工作的趙女士說，她打算換置自己位于昌平水屯的房子，這套80平方米左右的房子在國慶節前夕成交價在200萬左右，中介經紀人卻讓把掛牌價定在240萬。“通過這次賣房我才知道，中介通過掛牌制造價格上漲氣氛，房價都是這么炒起來的。”趙女士說。

從制度上斬斷違規利益鏈

針對房企違規銷售亂象，易居智庫研究總監嚴躍進表示，可以通過實施黑名單制度并加以懲戒，以此震懾市場、規范企業行為，確保調控效果“不打折”。

對于捂盤惜售行為，目前雖然有所規范，但是公眾普遍擔憂，一旦查處變得寬松，這一違規行為還會卷土重來。嚴躍進說：“在政策上應明確，不準調高已領取預售證樓盤的備案價格。要制定備案價格審批調整的規范政策文件，把備案價格上調依據與審批流程公開透明化，消除權力尋租空間，從制度上斬斷違規行為的利益鏈。”

同策咨詢研究總監張宏偉建議，政府應考慮將定金合同網上備案，規定定金合同到預售合同的完成時間，保障銷售的真實性與及時性，消除信息不對稱和暗箱操作，從而避免開發商以不需要網簽的虛假定金合同作為出售的依據，暗箱操作來逃避捂盤惜售的監管。

針對中介亂象，不少專家建議，夯實中介行業制度建設，加強規范管理水平。

一是加強對房產中介違法行為的執法力度。不少法律界專家認為，“黑名單”等制度的實施，關鍵在于違法必究，執法必嚴，要形成長效機制，強化房產中介行業的退出機制。

二是推進房產中介的立法進程。北京市房地產中介協會會長、中原集團首席運營官李文杰表示，目前，我國包括新房和二手房在內的從事銷售經紀業務的中介人員超過100萬，盡管相關部門已出臺意見，但仍難達到法律規范的效力等級、監管效果，可參照保險行業發展管理，把中介行業立法提上日程。

三是探索搭建官方房地產交易信息平臺。以上海為例，利用上海房地產交易中心的存量房交易服務平臺，消費者可以全程完成從交易信息上網掛牌到產權、資金交割的所有手續，可利用平臺提供的監控系統來規避房地產交割風險，還可即時跟蹤交易狀態。但目前這一平臺仍存在消費者知曉率相對較低等問題。