網上有個令人唏噓的段子說:“工作十幾年來,很多人騙過我,就房地產中介沒騙過我。他們十幾年來一直苦口婆心地打電話勸我買房,說房價會漲,但我沒聽。如果上天再給我一次機會,我一定不會再掛你的電話。”

不過,另一端的現狀是,記者隨便拉住一位市民采訪,市民對房地產中介有好感的卻寥寥無幾。

即使在房地產行業內,房地產中介也就是二手房經紀的地位也相當憋屈。業內曾有這樣的調侃,跟中介合作賣樓的開發商,壓力一緩解就馬上“跟你分手”,因為怕顧客看到有中介出沒在項目現場,影響了自己的“高大上形象”。

在主管部門眼中,“二手房經紀亂象”也已經到了不得不整頓的地步——2016年,主管部門接連啟動幾次專門針對房地產中介機構的大規模專項整頓治理行動,專項治理整頓的范圍和力度都超過以往。

就在這樣的“是是非非”中,住房租賃市場被今年中央經濟工作會議“點名”,會議明確提出“要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓,規范開發、銷售、中介等行為”。

從改革開放后第一家“房地產中介”誕生至今,這個行業已經走過了28個年頭。在28年間,住房租賃行業怎么就從國內代表先進生產力的改革“先鋒隊”發展到如今人人幾無好感的地步?此次中央經濟工作會議后,住房租賃市場又將面臨怎樣的變化?《法制日報》記者就此采訪了業內專家。

最嚴厲的整頓潮

房地產中介在我國可謂是一個古老的行當,早在宋朝,房地產中介就相當有話語權了。按當時的法律規定,買賣房子和土地,必須讓中介經手,不然就按偷東西論處。在那時,偷一尺布就要打六十大板,茲事體大。

至于如今常見的二手房經紀又拿傭金又吃差價的行為,出現時間則更早,在南北朝時就出現了。比如南齊有個叫崔慰祖的人想賣掉自家的宅子,一口價45萬,房產中介跟他壓價,想低買高賣,未果。接著又游說他:“君但賣四十六萬,一萬見與。”意思就是,我找著買家,可要報價46萬,多出的1萬歸我,您老跟我配合下,別跟買家說這事。

然而,千年光陰,“別跟買家說這事”在這個行業逐漸變了味,成了買家的一個又一個坑,甚至有買家徒嘆:“人在中介飄,哪能不挨刀。”

不過,這樣的“挨刀”早已引起各方注意。

今年全國“兩會”前,新華社連發兩篇文章炮轟樓市,首先提出一線房價飆漲是“某些開發商營銷作秀和房產中介哄抬炒作,人為制造出搶房假象,導致購房者‘恐慌性’入市”。之后,在深圳房價持續領漲的過程中,則指出深圳房價不正常上漲,最直接原因是金融杠桿在起作用。

3月8日,央行前副行長吳曉靈亦對媒體表示,政府為了鼓勵房地產去庫存,將首套房首付比例由30%降到了20%,這本身已經是加了杠桿,房地產市場仍通過場外配資、P2P等其他渠道,還有房屋中介做的一些如首付貸等產品(加杠桿),則可能會引起房地產市場的風險。

4月23日,上海銀監局發出了針對中介機構和商業銀行的處罰通知,鏈家首當其沖。

今年5月,中國住房和城鄉建設部副部長陸克華在國務院政策吹風會上透露,針對房地產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發布虛假房源等亂象,住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實效的措施。

房地產中介,野蠻生長了二十多年,終于迎來史上最嚴厲的整頓潮。

“今年,尤其是快到第四季度的時候,力度還是比較大的。比如說,整頓房企的銷售亂象、不當和違法行為。住建部也發過文,最近其他相關部門也發文要整頓中介。”北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波在接受《法制日報》記者采訪時說。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示,在房地產市場監管方面,主要在中介經營秩序以及各類資金方面有較好的監管,“從實際情況看,通過此類監管能夠使得中介企業獲得更規范的經營模式。當然,中介機構主要圍繞二手房買賣進行,所以后續是否會繼續整頓,要看二手房市場是否健康。當前二手房租賃市場方面的問題在于隨意性強,租房者被動接受房源和合同條款”。

不過,嚴躍進還是給出了肯定的態度,“中介機構整頓以后相對來說比較健康,比如說各中介發布房源的真實性在提高”。

“一事一策”存不足

事實上,這兩年,培育住房租賃市場比以往更受到中央重視。2015年的中央經濟工作會議,就明確提出要發展住房租賃市場,建立購租并舉的住房制度。

今年6月3日,國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。提出要培育市場供應主體、鼓勵住房消費、完善公共租賃住房、加強住房租賃監管等,并將從稅收優惠、金融、土地等,加大政策支持力度,扶持租房租賃市場。

“我們一直在說要解決人民群眾的住房問題,原來的做法是鼓勵開發銷售,另外還有保障性住房,現在租賃也變成了鼓勵性的解決方式,而且從國外經驗看,租賃應該是解決老百姓住房問題的‘第三條腿’,而且是很重要的一條‘腿’。”樓建波說。

不過,即便住房租賃市場很重要,即使這個市場經歷了多次整頓,住房租賃市場的問題仍然存在。

在中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員、北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來,住房租賃市場目前存在的主要問題是,從事住房租賃經紀業務的中介公司不規范,租賃合同不備案、租賃糾紛多發等。

“現在租賃市場存在的突出問題是供方和需方定期的信息溝通不暢,我們現在主要依靠中介,還有一些在互聯網平臺的中介。在這一方面,我認為政府有關部門應該做一些工作。最近住建部也提出了要建立租賃信息平臺,目前在討論階段,這是政府有關部門應該做的,也是可以做成的事情。”樓建波說。

針對住房租賃市場種種問題沒有得到徹底解決的原因,嚴躍進總結為,“在于中介機構規模大小有很大的差異,從這個角度看,后續建立中介行業的長效監管機制也很關鍵,比如說實行中介門店的評級或者說末位淘汰制”。

“從目前來看,今年10月以來,北京、上海、深圳等城市的房價企穩甚至回落,房地產泡沫得到有效抑制。市場監管和行業治理會成為常態。”趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說,整頓效果肯定有,但是中介行業管理也要建立長效機制。長效機制必須通過立法來確立,否則運動式的行業整治都是頭痛醫頭、腳痛醫腳。

樓建波在分析原因時,也提到了“長效”二字,“仔細反思整個房地產市場這么多年走過來的經驗教訓,能否形成一些長效機制是最重要的,很多時候都是‘一事一策’。現在的問題在于,一是主要依靠政策,二是措施都為事后的一種補救,一般是出了問題之后再出來整頓”。

加快立法有效監管

此次中央經濟工作會議明確指出“要加快住房租賃市場立法”。對此,趙慶祥認為,中央經濟工作會議強調了住房的“居住”屬性,租住人群龐大、普遍收入不高,租住是剛需中的剛需,“租住是實現全體人民住有所居的核心。但是,與住房買賣市場相比,住房租賃市場發展滯后,具有‘小、散、亂、差’的特點,因此中央經濟工作會議專門提到‘住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展’”。

“從全國來看,600多個城市,房價上漲壓力較大的城市只有二十幾個城市,房地產市場的主要任務還是‘去庫存’,規范住房租賃市場也是‘去庫存’有效方式之一。”趙慶祥進一步向記者分析說,另外,從住房租賃管理角度來講,由于沒有管理抓手,住房租賃合同備案等制度幾乎形同虛設,住房租賃市場一直沒有得到有效監管,“我想這也是住房租賃立法的初衷之一”。

關于相關的立法進展,趙慶祥向記者透露說,立法相關研究早已經開展,各地也在推進地方立法,比如北京已經把《房屋租賃條例》列入立法計劃。

“不過,立法過程也的確存在障礙。比如,適用范圍是單指商品住房還是包括公共租賃住房等保障性住房以及農民房等。另外,住房租賃直接與房屋管理、流動人口管理以及社會治安管理等諸多方面密切相關,如何實現協同管理也是一個問題。”趙慶祥說。

此外,對于中央經濟工作會議上提出的“機構化、規模化租賃企業”,趙慶祥是這樣解讀的——通俗講,主要是指以長租公寓、青年公寓等為主營業務的企業。

“只有此類企業發展起來,租賃市場才能實行轉型和升級。但是,此類發展的障礙和困難比較多,政策方面有用途變更、消防驗收、稅負較重等,市場方面有專業人員缺乏、普遍盈利能力不足等。”趙慶祥說。

在趙慶祥看來,規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫,是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調控,地方為主,金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉,形成長遠的制度安排,滿足人們住房需求。