昨日，今年的杭州土地市場收官之戰正式落幕，九區單日集中成交16宗土地，共吸金284.2億元，刷新歷史單日紀錄，其中僅主城區6宗地塊已攬金223億元。

至此，2016年度杭州市區(不含富陽、大江東)全年土地出讓金達1573.5億元，一舉超越2013年全年土地出讓金額1327億元的紀錄，創下歷史新高。

值得關注的是，此次土拍盛況的另一面，是樓市多輪調控后效果明顯、杭州商品房銷售量價齊跌的現狀。

樓市量價齊跌

土地市場卻延續熱度

自11月調控加碼后，年末的杭州樓市，溫度已在持續下降。據錢江晚報記者了解，近期開盤的項目如華夏四季、時代奧城等均是低價開盤。

此外，近日國家統計局公布的11月70個大中城市價格變動情況中，杭州新建商品住宅價格指數，也結束了連續19個月的上漲，首次出現下跌，跌幅達到0.4%，為70個城市中當月新建商品住宅跌幅之最。

在這樣的市場背景下，眾多急于補倉的房企，卻讓昨天的杭州土地市場延續了之前的熱度。景芳三堡地塊不負眾望成為“大熱門”。該地塊西面緊挨地鐵4號線新塘路站，東面即運河，北面靠近主干道艮山西路。其建設用地規劃文件中，提及“原則不得設置封閉式小區”，也是自今年初在中央文件出臺后，杭州首宗在規劃文件中明確這一要求的住宅用地。不管未來開發商如何打造，都會成為一個具有代表性意義的樓盤，因此該地塊頗受業內關注。

在出讓會開始以前，業內就已傳出：“有大佬對該地塊的預案在4萬元起。”而該地塊起價42.5億元已經門檻不低，起拍樓面價達25236元/㎡。

經過31輪混戰，當金隅&中鐵聯合體以72.91億元擊退綠城，樓面價已達43288元/㎡，溢價率71.53%。繼綠城潮鳴地塊之后，一舉成為杭州有史以來第二宗樓面價突破4萬元大關的地塊。

據了解，金隅今年已經參與了多宗地塊，例如慶隆地塊，但都未有收獲，而其在杭州的項目均已進入尾聲，因此補倉意向強烈，加上國企背景，以及合作方中鐵的央企背景，底氣十足。

據金隅房產杭州公司總經理吳建新表示：“按照這個地價，將來三堡地塊要有合理利潤的話，房價可能要達到8萬。”目前該地塊周邊項目不少，包括中企艮山府、保利中央公館、德信大家·錢江府、綠城留香園。

同樣為了補倉的還有世茂，據了解，世茂在今年也還沒拿過地。最終，以66.42億元總價拿下彭埠單元地塊，樓面價已達36461元/㎡，也刷新了板塊新高。對此，世茂地產相關負責人表示：“這價格確實偏高，但地塊體量大，可以去賭下一輪的樓市周期。”

上個月，越秀以60.1億元拿下體量約23.3萬方艮北新城核心區東地塊后，昨天又以62.55億元拿下約24.4萬平方米的艮山新城核心區西地塊，據業內人士分析，越秀此舉更多的是在于戰略性的補倉考慮。兩宗地塊合并開發，將會是周期較長的巨無霸項目。

此外，綠城以接近底價撿漏留下磁帶廠地塊，最終成交價為11.735億元，樓面價26106元/㎡，溢價率僅0.26%，幾乎可忽略不計。業內人士分析：“該地塊僅1.1的容積率，同時規劃條件中有限高32米的要求等，較為考驗房企的開發能力，門檻相對更高。”

溢價率高企

余杭區觸土地新政第一道門檻

相比主城區的大鱷房企云集，此次余杭區土地市場幾乎成了外來房企和眾多小房企的角逐之地。

首先出讓的北沙路與荷禹路交匯西北處地塊，位于臨平北板塊，報名房企僅中梁、萬泰控股、朗詩、安徽置地這四家。

然而，戰局并不輕松，安徽置地與中梁、萬泰、朗詩膠著56個回合后，才最終以總價10億元拿下該地塊，樓面價5113元/㎡，溢價98.85%。

其后，閑林街道賽陶地塊出讓，吸引了13家房企。位于閑林西路和閑興路交界處的該地塊，起價約2.3億元，起拍樓面價4004元/㎡。最終，金輝僅在8輪競價后，以總價5.07億元競得，樓面價8809元/㎡，但溢價率逼近120%，達119.998%，已重塑了閑林地價標桿。而金輝也成為繼鄭州綠都之后，第二個觸及9月26日土地新政“第一道門檻”的房企，當土地競價溢價率超過100%(含)時，該地塊競得人應在簽訂土地出讓合同起一個月內全額付清土地出讓金;并已逼近“第二道門檻”，即當土地競價溢價率超過120%(含)時，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動產登記證后方可銷售。

一方面是余杭區拿地總價不高，門檻較低，另一方面，如臨平北板塊等郊區板塊，在今年的去庫存之戰打響后，庫存下降明顯，正迎來新一輪的市場轉機;而且，余杭區等板塊已成為主城區房價高企后外溢需求的利好板塊，因此余杭區的土地也被不少房企看好。

此外，蕭山區科技城推出的3宗地塊，均為商住混合用地，出讓面積平均接近300畝，3宗地塊均由傳化集團拿下，總價38.5億元。

專家分析

一些地塊可能無法盈利

一位業內開發商人士分析：“從這次的出讓會結果看，熱度高主要在于兩方面原因，首先是對后市的樂觀，而這次的幾宗地塊體量都比較大，拿下后可以有機會去賭這個后市;另外，到了年底，沒有完成年度指標的缺糧房企任務較重，這次主城區成功拿地的房企，實則多數是出于補倉的考量，因此拿地代價也高。”

然而，對于昨天高企的地價，業內不少專家表示不看好。

在提到景芳三堡地塊的時候，雙贏機構總經理章惠芳表示：“這個價格其實有一定風險，與其隔運河相對的艮山府項目就是較為經典的例子，當年高價拿地后多年開不了盤，直到后來現房銷售，而現在的成交均價也只有32000元/㎡左右。甚至遠低于如今成交的地價。”

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示：“按照現在的價格體系，一些地塊或無法盈利甚至無法保本。多數拿地開發商的理念是以時間換空間，賭市場未來。”