本文作者：白切雞飯

可能現在樓市開始比較淡了，加上上一篇內容有點冗長，不是很受歡迎，有丟丟打擊積極性 但我依然要完成這一系列。

二手房相對于一手房，議價空間更大，可選擇性更廣，按我所在珠三角三線城市來說，一手房的松動帶動了二手房的降價，但普遍是把前兩年上漲過多的價格水分擠出來，房價跳水的情況依然沒有出現。那么二手房交易過程中要注意什么呢？下面我用真實的例子為大家介紹。

一、空手套白狼的炒家盤

我的朋友（真的是朋友，不是自己），經過漫長1年多的看房歷程后最終于2018年3月入手了廣州一個炒家盤。

對了，說一下什么是炒家盤。在此之前先了解正常的二手房交易流程是：

• 1、買賣前的產權審核；
• 2、交定金與簽訂買房合同，一般是買賣雙方和中介簽一式三份；
• 3、賣家贖樓，如果已按揭完則略過。
• 4、選銀行申請貸款辦按揭；
• 5、過戶及交稅，一般過戶當日付清首付款，一般當日完成；
• 6、銀行放款
• 7、辦理收樓手續。

所謂的炒家，我以前的認識以為就是有錢人低價全款購入便宜的盤，放一放等樓價上漲了然后高價賣出，從中賺取差價。只有自己真實踩過盤才明白，這種操作認識就是窮人思維。

真正的炒家是不過戶，只需要用10%的定金就能實現空手套白狼。

其實炒家的套路也非常簡單：

先低價吃入老破小，注水精裝修整容，再高價出手。

為了降低交易成本，入手時不過戶，只辦理全權委托公證，炒賣周期短，不需要購房名額，逃避正常交易稅費。

只要將原始賣家的房產證復印件、身份證復印件、婚姻證明等都拿到手，再在二級市場上尋找下個買家，直接進行交易及辦理過戶手續，完全不需要原業主出面。

所謂的“全權委托公證”，是指賣家通過公證的形式將自己的房子的處置權交給炒家。炒家在簽訂買賣合同之后，辦理按揭之前，迅速尋找下一個買家，后面的交易，原業主可以完全不參與，不知情。

有人會問，為什么賣家要辦理這種全權委托公證，一般來說有幾種情況，第一種情況是賣家不方便處理自己的房子（比如生病或者人在國外），第二種懶得處理，第三種是被欺騙了。大多都是被蒙在鼓里了。

二、炒家盤長什么樣

如果經常留意廣州的二手房市場就會發現有非常多類似北歐風格裝修的盤放出來。

這種盤的特點就是：

1、重新裝修，風格年輕亮麗吸引人；

2、總價低、面積小、位于中心城區地鐵沿線（地鐵口）；

3、沒有小區環境，周邊都是老破小老城區；

4、大多辦理了全權委托公證。

5、樓梯樓，中高層。

6、同時約幾個買家集中看房，營造火熱緊張的氛圍。

我朋友購買了一套廣州市上下九附近的炒家盤，近長壽路地鐵口，周邊配套成熟和交通便利無敵，總價239萬，面積70方，單價3.4萬，三房一廳兩衛（厲害了！），實際上一個房間是暗房無窗。

看圖片就非常心動，全新裝修帶大部分家具家電，省時又省心。那么實際入住的體驗是怎么樣呢？

傳統的石米外墻

窗外的景色

陽臺外是四方的天井

沒有網線，需要走明線重接

煙機安裝歪了

總的來說，實際入住體驗并不像網絡圖那么靚麗，也不像廣角鏡頭里面那么寬敞，樓道也是很陰暗，但由于位于市中心，周邊配套非常成熟，生活和交通非常便利。這種房子能買嗎？答案是能的，在一線城市買房本來就沒有十全十美，各有取舍。

1、全權委托公證的房子可以買，只不過是買家和炒家交易，原業主不參與。這個操作是合法的，風險一般在于原業主。

2、假設原業主A房子實收原價100萬賣給炒家B，炒家B在與業主A簽訂了房屋買賣合同和哄騙業主A辦理全權委托公證將原業主委托書、身份證、戶口本、結婚證復印件拿在手里，一般來說會付清全款，甚至只付一定首付，馬上拿到鑰匙進行裝修，一般不超過30天，基本半個月裝修出一套樣板房，迅速委托中介在市場上尋找下家C以150萬賣出去，屆時下家C只需要和炒家B交易，炒家B不過戶，不辦理貸款，不需要名額，只需要用高額的傭金就可以吸引中介為其賣力推銷。炒家B扣除兩次交易的中介費、裝修費，依然能空手賺一筆。

中介朋友圈

3、如果你是原業主A，那么你可能自己的房子被人賣了150萬而實收只有100萬，如果你急需要名額去買改善房，這樣一來一回會影響自己買改善房的進程。

4、炒家B一般會用：自己沒有名額，朋友沒有名額，朋友在國外，兒子還未滿18歲，未滿社保為由來哄騙業主辦理全權委托公證，同時會不停地拖延時間，盡可能將辦理貸款或者過戶時間拉長以在市場上尋找下家。

5、有人問，那我自己買老破小然后重新裝修自己住得了，何必跟炒家交易。實際上炒家與中介已經形成了默契，只要有價格低于市場價，面積小交通便利，有改造潛力的優質老破小中介就會優先把這些房子推薦給炒家，或者有能力的中介會優先盤下來尋找下家。所以這些優質老破小一般都輪不上市場上的買家。

6、雖然炒家盤裝修會掩蓋房子原來的缺陷，比較漏水管道老舊隔音差等，并不是一無事處，他們大多交通便利配套成熟，有市區學位（一般學位都比較普通），非常適合出租，不失為一個投資的選擇，如果日后遇上拆遷，那是賺翻了。

三、另一種炒家盤

另一種炒家盤常見于二三線城市，這種炒家盤跟上面最大的不同是，炒家盤大多裝修底子不錯，炒家簽了購房合同后連裝修都不用裝修，只需要放2、3個月，這段時間炒家會跟原業主說自己在等社保滿來拖延時間，炒家就會利用這2、3個月的時間差造成的房價差來賺取利潤。比如以下這個三線城市的盤：

原業主A實收71萬，收取炒家B的10萬首期定金，炒家B放了2個月之后，市場價普遍上漲了，最后79萬賣給新買家C，實際上這78萬只有71萬是給了原業主A，炒家需要給第一次交易的中介費1.5萬，以及幫他找到下家的中介1.5萬元，自己在2個月之內凈賺5萬元。

這種炒法有一定風險，利潤空間不算大，因為三線城市的樓價不像一線城市那么保值堅挺，但在樓市普遍上揚的情況下屢試不爽。但這種炒法起步低，炒家只需要保證自己有購房名額和一定資金，如果到了合同約定的期限都找不到下家的話，炒家只能自己把房子盤下來。炒家B會要求新買家C在原業主面前演戲，要求新買家假裝是炒家B的朋友、親人，以達到蒙騙的目的原業主。

遇到了一個看起來老實的中介，把他們的交易手段都和盤托出

四、說完炒家盤，再來說說二手房交易費用

購買二手房，需要付的費用主要有四大塊：房子費用、稅費、中介費、交易手續費。

第一塊房子實際費用

這是賣家實收。只能靠自己和中介怎么把價錢壓低了。

第二塊稅費

稅費必須清楚房子是過2個，還是過5年（我們當地以契稅發票時間來計算）。這里的注意事項：

1、過五年唯一住房，那么只需要交一個契稅；

2、如果是過五年不唯一住房，需要交個人所得稅和契稅；

3、不滿2年，需要交增值稅、個人所得稅和契稅（其它稅種金額不多可以忽略）

以當地為準

不像增值稅和契稅那么直觀，個人所得稅有兩種計算方式，一種是差額計算，一種是全額計算。這個地稅會幫你計算，但這個有些中介會故意報低個人所得稅的金額來吸引買家，去到稅局買家才發現個人所得稅多計算出來好幾萬的情況也是常見的。所以買家千萬不要被中介牽著鼻子走，對中介的說話要有所保留。中介為了交易成功兩頭哄騙什么話都說得出來。

第三塊中介費

中介費不要相信什么3%，3個點的鬼話，0.5個點，1個點，1.5個點做不做，不做滾蛋拉倒。

第四塊交易手續費

這里是個坑！而且是可以避免的坑。告訴大家，真的不需要踩！這張清單是中介開出來的，除了稅費之外還有什么手續費、登記費、印花稅費、查檔費、測圖費、按揭費用等。

中介的話術一般是

中介：“我們可以幫你代辦按揭，你全程不用自己跑得那么辛苦”

買家：“我不是已經交了中介費了嗎”

中介：“中介費是不同的，我們只是收代辦費，這些費用都是給銀行、國土和稅局的，律師、評估公司的，我們收幾百跑腿費”

“4500全包，包辦下來按揭”“4000，我們少收一點跑腿費用吧”

“最低3500，你自己工作還需要請假多麻煩，3500我們幫你辦了”

“唉3000吧……”

實際上如果自身征信沒有太大問題，一般按揭都能辦下來，如果銀行辦不下來，中介也不會神通廣大到可以幫你辦下來。

最后我朋友自己只出了一個900的評估費還幾十元的不動產權證工本費，其它所謂按揭費、律師費、測圖費都是不需要的。

要找銀行按揭也很簡單，完全不需要依靠中介，我們一般是去各家銀行柜臺直接問，然后就會有客戶經理負責接待，自己對比各家銀行的利率，哪個劃算哪個放款快，自己選擇即可。有些銀行要求有律師見證費，實際上這個并不是必須的（據客戶經理自己透露），是可以談的。客戶經理表示很歡迎這種送上門的二手房貨款。

五、怎么免交中介費，公積金租售中心了解一下

這時你會發現，中介的作用不過是介紹房源，這里并不是否定各位中介的作用，而且是目前的市場收幾萬元的中介費實在是給買家增加非常大的負擔，也間接造成目前市場上哄抬房價的亂象，這是畸形的，不健康的。為此了改善市場的亂象，廣州最近推出了公積金租售中心。一個清爽、真實、政府背書的房產網站。

真業主：廣州住房公積金繳存職工實名認證。

真房源：多來源驗證式發布(內部：公積金貸款信息;外部：房管部門數據共享、交叉驗真;實勘)，確保房屋信息的真實可靠。

真價格：基于房地產大數據的房產估值。

真實惠：為公積金繳存職工提供比市場價格更優質、實惠的相關服務。

真便捷：快速獲取租售所需的一站式服務。

相比于網上普遍存在的虛假信息，作為全國第一款由住房公積金管理中心推出的租售服務平臺，“廣州住房公積金租售中心”主打房產信息的真實性。與去年廣州市住建委推出的“陽光租房”平臺一樣，“廣州住房公積金租售中心”對房源有著嚴格的準入機制。為了保障廣州市近425萬住房公積金繳存者的利益，目前“廣州住房公積金租售中心”僅對廣州地區住房公積金繳存用戶開放，以此確保房源發布人、購房人、承租人為實名用戶。

為了保障發布房源的真實性，在“廣州住房公積金租售中心”上發布的所有房源，系統后臺將通過多個來源驗證房源信息，例如住房公積金系統內部的貸款情況，以及通過不動產部門數據共享或通過技術級實勘手段驗證發布人是否為房屋的產權人。值得注意的是，“廣州住房公積金租售中心”只允許用戶發布本人名下的房產。

在保障價格真實方面，對于“廣州住房公積金租售中心”上發布的房源價格，系統后臺會利用大數據技術進行實時監測，對于偏離市場價值的房源，線下團隊需要上門實勘，以確保房屋出售、出租價格合理。

對于通過平臺達成購房意向的，平臺運營團隊將第一時間提供住房公積金貸款咨詢服務，并幫助交易雙方順利對接后續住房按揭、抵押登記等服務。這個網站的特點是“五真”，與業主直接對接，只需要交納幾千元左右的交易費用，不用大幾萬的中介費，實在是一項便民利民的好政策。但目前房源數量不算多，希望有朝一日能夠全國推廣。

六、結語

二手房比較坑的地方大概就是這幾個了，買房的話心態一定不能焦急，不能緊張，自己多跑動，多搜，祝大家能買到稱心如意的二手房。

PS：房產稅來了，你們怎么看呢？