想到購置的婚房半年間就漲了一百多萬，郝帥(化名)感到有些惶恐卻又十分慶幸。買房那時(shí)候就已經(jīng)有恐慌了，一套房子好多人看，也沒啥好房源，賣家牛的不行啊，就趕快買了。

從這一現(xiàn)象探究，房地產(chǎn)狂熱背后的邏輯何在？

瘋狂上漲的房價(jià)

2013年從名校碩士畢業(yè)的郝帥，在北京一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司做程序員，與女友感情穩(wěn)定，眼看到了談婚論嫁的階段，買房自然是頭等大事。

郝帥向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者講述買房的情形：“去年快過年開始看房，然后在鏈家上關(guān)注了幾套房源，然后過年期間就老發(fā)提示信息，說‘您關(guān)注的房源漲了10萬’之類的，然后過年回來立馬就開始看，看得差不多就定了。”

今年3月初，郝帥通過房產(chǎn)中介購置了位于北京西四環(huán)的一套84平二手房，房價(jià)4萬/平，全套下來340萬元。按照將近四成的二手房首付比例，郝帥通過某大行申請了200萬按揭貸款，利率是基準(zhǔn)利率的8.5折?，F(xiàn)在每月按期償還按揭貸款的劉浪已經(jīng)裝修好房子，緊鑼密鼓的籌備著明年的婚禮。如今根據(jù)鏈家房價(jià)行情估算，郝帥所購置的地段房價(jià)已經(jīng)轟然抬升至5.5萬/平。

郝帥的故事折射了千千萬萬名正處于奮斗階段的青年立足于一線城市最質(zhì)樸的愿望——買房。現(xiàn)實(shí)情況是，畢業(yè)幾年之內(nèi)，在北上廣這樣的一線城市真正能夠負(fù)擔(dān)起首付款購房的奮斗青年們，已經(jīng)算得上是幸運(yùn)兒。趕上這輪房價(jià)的瘋狂上漲，縱觀北京近郊地段在300萬以下的房源已經(jīng)難尋，買房變得越來越難。

如今，一二線城市房價(jià)正在上演著快速上漲的行情，且向三線城市擴(kuò)散。最新數(shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，創(chuàng)出6年來最大漲幅，多地房價(jià)同比增速高達(dá)30%，全國商品房銷售增速同比回升。這輪房價(jià)上漲的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，年初北上廣深等大城市樓市最先回暖，房產(chǎn)新政刺激下，火爆行情延續(xù)至強(qiáng)二線城市。

大小城市兩級分化加劇政策制定難度

央行公布的最新金融數(shù)據(jù)顯示，截止到8月末，廣義貨幣(M2)余額151.10萬億元，同比增長11.4%；狹義貨幣(M1)余額45.45萬億元，同比增長25.3%。

住房貸款已經(jīng)連續(xù)兩月成為當(dāng)月信貸新增貸款的“主角”。今年7月人民幣貸款增加4636億元中，住戶部門貸款增加4575億元，在當(dāng)月新增貸款中住房按揭占比高達(dá)98.68%。8月人民幣貸款增加9487億元，住戶部門貸款增加6755億元，占比盡管較上月有所下降，但比例仍高達(dá)71.2%。

由于經(jīng)濟(jì)下行實(shí)體企業(yè)不景氣，銀行信貸資產(chǎn)投放收緊，在金融市場領(lǐng)域，全球資產(chǎn)收益率走低，股票市場低迷，當(dāng)市場寬裕的流動(dòng)性遇上“資產(chǎn)荒”，大量資產(chǎn)在亟需尋找配置方向。

當(dāng)然，銀行按揭大量增長的另一個(gè)因素取決于居民的需求。近年來居民購房需求旺盛，購房需求與銀行發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)結(jié)合在一起，資金供給者與需求者一拍即合，頗有種“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的意味。

近來央行貸款住房貸款在當(dāng)月新增貸款占比較高，一位市場人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)這些貸款主要集中在一二線城市，原因在于，一二線城市住房按揭存量規(guī)模大，且統(tǒng)一戶型價(jià)格是三四線城市的3-4倍，按揭貸款規(guī)模增長支撐作用比較明顯。

相較于一二線城市，絕大多數(shù)小城市房價(jià)上漲是溫和的。在標(biāo)普評級金融機(jī)構(gòu)評級資深董事廖強(qiáng)看來，小型城市交易量逐步提升，在價(jià)格沒有顯著提升，這才造成了交易量的分化。他并不認(rèn)為本輪房價(jià)上漲行情會傳導(dǎo)到全國，房地產(chǎn)市場過熱表現(xiàn)為大城市和小城市兩級分化，這一局面使得問題更加復(fù)雜，掌握的政策預(yù)測手段不適用于全國，要因地制宜，這加劇了政策制定的難度。

銀行加碼住房按揭

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，今年上半年，國內(nèi)個(gè)人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，超過去年全年個(gè)人住房貸款的規(guī)模。截至2016年6月末，16家上市銀行的個(gè)人房貸規(guī)模已達(dá)到13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬億。

對于銀行紛紛加碼住房按揭貸款的邏輯，一位城商行高管對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)可投放的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不是很多，銀行對按揭貸款成數(shù)的要求，加之整體居民桿杠利率不高，做按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

從收益情況上看，上述城商行高管表示，按揭貸款利率以基準(zhǔn)利率定價(jià)，同業(yè)業(yè)務(wù)、金融市場業(yè)務(wù)以市場利率為基準(zhǔn)定價(jià)，當(dāng)前市場利率整體走低，銀行按揭貸款收益率要高于金融市場資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益狀況，銀行在進(jìn)行資產(chǎn)配置著力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)對自身而言是相對理性的選擇。當(dāng)然，銀行按揭貸款規(guī)模的增加首先要有合理性的市場需求，有實(shí)際需求才有按揭貸款的實(shí)際投放，而這取決于很多因素：房價(jià)上漲是否快、一二線城市限購限貸政策是否繼續(xù)收緊、土地和住房供應(yīng)水平等。

“從資產(chǎn)配置角度來講，銀行還會把房貸業(yè)務(wù)作為未來一段時(shí)間發(fā)展的重點(diǎn)。”普華永道中國金融業(yè)合伙人王偉在近期的媒體發(fā)布會上表示，從風(fēng)險(xiǎn)管控的角度，房貸由于房地產(chǎn)做抵押物，風(fēng)險(xiǎn)較低。再加上房地產(chǎn)市場比較成熟，處置和變現(xiàn)比較容易。

銀行加碼房貸業(yè)務(wù)，在上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會各位高管口中已得到證實(shí)，五大行高管均表態(tài)將在下半年大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)。在上述城商行高管看來，未來一段時(shí)間中國流動(dòng)性相對寬裕，貨幣政策穩(wěn)定環(huán)境，市場利率在未來保持在較低的水平，按揭貸款收益比較理想，綜合來看，按揭業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)收益相對平衡的資產(chǎn)配置領(lǐng)域。

作為主管風(fēng)險(xiǎn)管理的城商行高管，他認(rèn)為房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控。中國法律制度對于貸款的追索作出了安排，一旦發(fā)生不良銀行可對抵押物房產(chǎn)追索，保證了銀行的按揭貸款相對安全；在內(nèi)控方面，銀行在資產(chǎn)管理、資產(chǎn)保全制度有明確的手段；從需求方看，國人對于置業(yè)購房需求重視程度高，履約意愿、履約能力意愿較高，因此風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

市場觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著房價(jià)逐步的推高，銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有上升的趨勢，但不是持續(xù)向上的。

對于銀行加碼住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷，上述城商行高管表示，由于銀行投放住房貸款須監(jiān)管規(guī)定要求，加之行政管理的限購政策和首付比例要求，為按揭貸款提供了安全墊，住房按揭潛在的風(fēng)險(xiǎn)相對的國際次貸危機(jī)不同，即使未來房價(jià)有所波動(dòng)和下跌，也不會出現(xiàn)1997年香港房地產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)的情況。但需要注意的是，廖強(qiáng)認(rèn)為，如果所有銀行加碼房貸業(yè)務(wù)的趨勢延續(xù)，將導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場泡沫化加劇，未來銀行在去泡沫中遭受的損失可能更多。