可借鑒資本市場經(jīng)驗對買房者進行適當性管理
樓市癲狂,謠言四起。近日,有消息稱某投資者耗資1億買下成都60套房,不久后深圳某房產(chǎn)商也曝出高達88萬元的6平米“鴿籠房”半日售罄。雖然后來均被證實為謠言,但是卻引發(fā)了購房者的恐慌性入市和開發(fā)商的乘機大幅漲價。
近年來,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)飆升的局面。今年以來一線城市的上漲效應(yīng)又傳導(dǎo)至部分二線城市,樓市火爆引發(fā)的財富效應(yīng)吸引了各路資金蜂擁而入,進一步加速了樓市的瘋狂。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,廈門、合肥、南京的新建商品住房8月同比上漲幅度分別高達44.3%、40.5%和38.8%。
資金流向房地產(chǎn)的直接后果就是加大“脫實向虛”的風險,房產(chǎn)價格上漲抬高了整個社會的生產(chǎn)經(jīng)營成本,分流本來可能用于其他行業(yè)的投資資金,或?qū)е庐a(chǎn)業(yè)空心化,這無疑會使我國經(jīng)濟雪上加霜。與此同時,我國房地產(chǎn)與銀行信貸緊密掛鉤,若泡沫突然破裂并出現(xiàn)類似2015年6月股災(zāi)那樣的斷崖式下跌,極有可能會帶來經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。
從“全民炒股”到“全民炒房”,其現(xiàn)象背后均是投資者的非理性逐利。在這種情況下,政府這只“看得見的手”,理應(yīng)糾正并彌補市場調(diào)節(jié)的盲目性和滯后性。
不過,以目前的情況看,要讓房產(chǎn)取消金融屬性,完全回歸使用價值顯然是不現(xiàn)實的。那么,不如參考金融監(jiān)管的積極措施,循序漸進地抑制泡沫。此前,監(jiān)管部門在新三板、創(chuàng)業(yè)板、融資融券業(yè)務(wù)等方面推出了投資者適當性管理制度,均產(chǎn)生了積極的效果。
投資者適當性制度的實質(zhì)是通過投資產(chǎn)品的分級,對投資者進行分層管理。套用在房地產(chǎn)市場上,可被認為是區(qū)分“剛需”者和投機者,這其實與我國很多地方政府推出的保障房和限購政策不謀而合。接下來,監(jiān)管部門需要做的就是進一步明確區(qū)分住房性需求和投機性需求,加大對“剛需”者的供應(yīng)量,避免誤傷和被投機者利用。
需要注意的是,適當性管理機制強化中介機構(gòu)的適當性義務(wù),亦可解決買賣信息不對稱的矛盾。樓市的價格變化信息不透明,相關(guān)資源被中介壟斷,部分中介過度宣傳誤導(dǎo)投資者的案例屢見不鮮,這也解釋了為什么買房者容易受到謠言的影響,并盲目認為房價從未向下波動。適當性管理機制明確了中介的責任,可以幫助投資者了解自身的風險承受能力,逐漸穩(wěn)定市場預(yù)期。此外,資本市場適當性管理機制對違規(guī)中介機構(gòu)的查處同樣可借鑒到房地產(chǎn)市場,確保其義務(wù)和對中介的組織規(guī)范工作落到實處。