房企融資趨緊樓市政策轉向

上海證券交易所(下稱“上證所”)收緊房企發債條件的消息27日震動市場。根據初步方案，發債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一。此外，發債房企還將實行分類管理，正常類、關注類可正常發行，風險類企業發債將受限。

《第一財經日報》記者從監管層內部證實了上述消息。知情人士透露，上證所此次明確房企發債門檻及進行分類監管，是對規則的明確，并不是“收緊”。“之前內部已經形成了規則，經過實踐證明可行后，近期進行了公開。”該人士表示，這一次是從規則上對審核門檻作出明確，沒有新增準入門檻，“只是根據發行人風險屬性不同，強化了對發行人的信披要求和中介機構核查要求，核心是強化市場約束機制。”

不過，在當前樓市火爆、房企債務飆升的背景下，市場人士還是傾向于將這一舉動解讀為政策在趨緊。上證所一名內部人士也向本報記者表示，此次門檻調整是證監會層面的要求。

上海一名公募債券基金經理告訴本報記者，房地產企業融資渠道較多，僅收緊公司債影響可能并不大，但是交易所的動作代表了高層的監管態度，意味著樓市政策已經轉向。

27日傍晚，杭州市住房保障和房產管理局網站宣布，從28日開始，同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。

明確房企發債門檻

房價持續上漲，重啟限購的城市不斷增加，上市公司“賣房扭虧”案例接二連三……種種跡象都透著濃厚的泡沫膨脹的味道。“對房地產市場的參與者而言，這感覺像極了去年A股5000點的前夜。”一名在上海持有房產的人士向本報記者表示，去年7月他買房時的單價只有每平方米25000元，如今已經漲到了每平方米42000~45000元。

樓市見頂了嗎？雖然這個問題日前被不斷提出，但始終沒有人能回答。即便認為會跌，也沒有人知道會在什么時候發生。“其實普通老百姓都在關注監管層的動作，這也是為什么交易所調整房企發債門檻那么受關注的原因。”上述在上海持有房產的人士表示。

根據初步方案，房企發債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業，包括境內外上市的房地產企業；以房地產為主業的央企；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。

與此同時，房企發債還將實施分類管理。目前設有五項指標：最近一年末總資產小于200億元；最近一年末營業收入小于30億元；最近一年末扣除非經常性損益后凈利潤為負值；扣除預收賬款后資產負債率大于65%；存貨中，開發產品、開發成本、土地儲備于三、四線城市占比大于50%。若觸發一項及以內為正常類，觸發兩項為關注類，觸發三項及以上為風險類。

對于正常類，交易所會給予正常審核；對于關注類，需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節，明確一些契約條款或增信；對于風險類，原則上不受理，需要增信達到AA+及以上再按照關注類審核的要求進行審核。

上述知情人士告訴本報記者，上證所并沒有收緊房企發債的準入標準，只是將以前審核機關把握的標準進行了明確。從已發出的房企公司債可以看出，標準都要高于此次交易所的準入門檻。此次調整，沒有新增準入門檻，只是根據發行人風險屬性不同，強化了對發行人的信披要求和中介機構核查要求，核心是強化市場約束機制。

上述上海公募債券基金經理向本報記者表示，實際發債門檻確實差不多，不過一直是窗口指導，從未對外公開，審核機關會根據房地產市場的方便，進行時松時緊的把握。不過他同時認為，監管力度正在不斷趨緊。

多名接受采訪的房地產業內人士也表示，此次調控可能更多是從宏觀層面來考慮，不一定是出于對公司債違約風險的擔憂。“更多還是和房價上漲關系較大。”北京一家上市房企董秘對本報記者表示，收緊房地產公司發債，對于限制地王是有好處的，可以傳遞出監管層不愿意看到這種現象蔓延的信號。

克而瑞研究中心分析師房玲也表示，從財務指標角度來看，房企公司債的違約風險并不突出。大部分房地產企業的財務狀況是在變好的，因為今年以來的銷售普遍向好，“要發債的公司基本都已經發掉了，部分央企比如中海、華潤等本身就不太發債，因為它們本身的融資能力就已經很強。”

上述上市房企董秘對本報記者表示：“地產公司普遍有較強的資本實力。另外現在房價還在上漲，公司手上可以融資的資源比其他行業還是要多。畢竟現在銀行做信貸，最喜歡的抵押物還是土地或者房屋。”

監管層釋放信號

監管層出手調控的背后，是房企公司債規模的持續膨脹。從8月份信用債規模來看，近萬億募資中，房地產仍是主力。

據東北證券統計，8月份我國債券市場共發行信用債券967期，募集資金9915.09億元，環比分別上升25.91%和13.07%。其中，企業債券發行人主要分布于建筑、房地產等行業；制造業、房地產業和公用事業是公司債券發行的主力行業。

另外，從2015年7月21日至2016年7月21日的房企發債情況統計數據可以發現，這一年內，房企發債期數達到467期，債券類型涵蓋一般公司債、非公開發行公司債券、中期票據、短融、超短融等，實現直接融資共計8481.45億元。同時，房企債券在發行利率方面也屢創新低，有相當一部分房企是以低于4%的票息實現融資的。

值得注意的是，房地產企業發行公司債的熱潮從去年下半年就已經開始?？硕鹧芯恐行?月26日發布的《2016半年度房企償債能力報告》顯示，2015年至2016年上半年，20強房企累計發行公司債2880.95億元，其中2016年上半年發行了1342億元，占比46.6%。下半年以來，20強房企又發行了377億元公司債，今年以來的累計發行規模已經超過2015年全年。

在公司債大規模發行的背景下，房地產企業總有息負債普遍增加。今年上半年65家房企總有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增長，僅14家房企有所下降。

上述債券基金經理告訴本報記者，相較于銀行間市場，房地產企業確實更傾向于發公司債，交易所仍是主流的發債場所。“證監會的審批速度比交易商協會、發改委的企業債審批速度快得多，房地產企業自然更傾向于更快的渠道去再融資。另外從發行利率來看，比發中票、企業債成本低。”該基金經理解釋稱。

“交易所調整房地產企業公司債審核標準，這基本上是開始限制房地產融資的一個信號了，至少對開發商開始緊了，這是比較明顯的房地產調控信號。”一位資深全球投資人士告訴本報，最明確的信號還是需求端，是否對居民加杠桿進行控制，一旦從個人端開始實行提高首付比例、對信貸條件進行更加嚴格的審查等，這可能就說明需求見頂了。

房地產杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發商債務杠桿，它衡量了財務風險。方正證券首席經濟學家任澤平19日的報告顯示，雖然居民加杠桿的速度在上升，但總體水平不算太高。2015年個人住房貸款迅猛攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調有關。

不過，《第一財經日報》記者27日從杭州市住房保障和房產管理局網站獲悉，9月28日開始，在市區限購范圍內(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停購房入戶政策，且公積金貸款二套房首付比例由不低于40%調整為不低于50%、商業性住房貸款二套房首付比例由不低于30%調整為不低于50%。