在北京搶在國慶節(jié)假期開始前最后一天率先出臺穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，國慶7天長假中，已經(jīng)總計有16個城市出臺了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，新一輪樓市調(diào)控的按鍵終于開啟。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部，曾有對16個房地產(chǎn)熱點城市進(jìn)行重點監(jiān)控的傳統(tǒng)。截至10月7日《中國經(jīng)營報》記者發(fā)稿時止，這16個城市中，已經(jīng)有15個城市出臺了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，尚未公布新政策的城市為上海市。而已經(jīng)出臺政策的佛山、珠海兩市，則并不在這16個熱點城市范圍中。

此輪熱點城市和地區(qū)房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)引起最高決策層的警覺，也恰是在最高決策層的批示下，此輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕。北京、深圳等城市房地產(chǎn)市場標(biāo)桿城市的表現(xiàn)，將成為下一步的風(fēng)向標(biāo)。

劃定16個重點城市

10月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向社會公布了對45家房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的處罰情況。在這份處罰名單中，45家受到處置的企業(yè)分布在全國的16個城市。

根據(jù)住建部官方網(wǎng)站10月3日公布的信息，這16個城市分別是深圳、北京、成都、上海、天津、蘇州、杭州、濟(jì)南、鄭州、武漢、廣州、南京、合肥、無錫、廈門以及福州。

多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部人士均向《中國經(jīng)營報》記者證實，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的工作慣例，這16個城市實際上一直是住建部重點監(jiān)控市場變化的對象，這其中既包括直轄市，也包括省會城市和地級市。在此輪調(diào)控中，這16個城市的房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定，被決策層視為能否保持全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要意義。

國家統(tǒng)計局8月70大中城市新建商品住房價格指數(shù)顯示，16個房地產(chǎn)熱點城市環(huán)比價格指數(shù)全部上漲，排在前三位的是鄭州、上海和無錫，分別達(dá)到105.6、105.2和104.9。

記者了解到，部分城市此輪房地產(chǎn)市場價格的快速上漲，已經(jīng)引起了中央最高決策層的高度關(guān)注。在此基礎(chǔ)上，中央有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專門對穩(wěn)定部分城市房地產(chǎn)市場提出了具體的要求和目標(biāo)。國務(wù)院辦公廳、住建部依據(jù)有關(guān)精神緊急召開會議，部署穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有關(guān)工作，按照這一精神，各地密集在國慶長假期間出臺穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策。

因此，這16個城市中的絕大部分在國慶長假期間緊急出臺了地方版穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。截止到10月7日發(fā)稿時，這些城市包括：北京、天津、鄭州、成都、無錫、合肥、濟(jì)南、深圳、廈門、武漢、蘇州、杭州、南京、廣州，外加不在16個城市之列的佛山和珠海、東莞。

外科手術(shù)式干預(yù)

從當(dāng)前監(jiān)管層的態(tài)度來看，針對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的變化和局面，以外科手術(shù)式樣的方式施加影響和進(jìn)行干預(yù)的可能性較大。“所謂外科手術(shù)式樣的影響和干預(yù)，就是哪有問題干預(yù)哪里，加強(qiáng)的是政策手段的針對性。”中國房地產(chǎn)綜合開發(fā)研究院分析師呂欽表示。

記者了解到，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況，監(jiān)管層較為敏感的是“地王”和土地高價成交現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)。監(jiān)管層的主要擔(dān)心在于，土地高價成交的傳導(dǎo)效用，向市場強(qiáng)化房價上漲的預(yù)期和信號，從而放大房地產(chǎn)市場的波動。

土地高價成交與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況密切相關(guān)。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)2015年共發(fā)行公司債券4122億元，占比18.94%，今年1~7月份發(fā)行量5070億元，占比27.99%。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資，主要就是用于購置土地。

實際上，從2005年前后開始，人民銀行總行即已下發(fā)通知，要求金融機(jī)構(gòu)不得以任何形式，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用途為購置土地的貸款。目前，這一政策口徑也確實得到了執(zhí)行。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而通過資本市場、債券市場進(jìn)行融資后購置土地。

因此，有關(guān)部門已經(jīng)基本確定將規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)債融資行為。按照設(shè)想中的方案，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)業(yè)公司債實施的分類監(jiān)管思路，在這一思路中，分類監(jiān)管的基礎(chǔ)范圍涵蓋了資質(zhì)良好、主體評級AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，而發(fā)行主體也被限定于滿足以下四類條件。

一是境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；二是以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；三是省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；四是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

行政手段還會來

顯然，以分類方式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)債融資行為進(jìn)行規(guī)范，將在一定程度上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道產(chǎn)生影響。而在供給端，更多的政策手段亦在醞釀當(dāng)中，其中或?qū)⒉环π姓侄巍?/p>

從2016年8月開始，蘇州、武漢、廈門、南京等城市先后出現(xiàn)土地高價成交案例，此后，杭州、合肥等城市也出現(xiàn)類似情況。根據(jù)市場情況，蘇州、武漢、廈門、南京、杭州等相繼出臺了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的措施，這些措施中，均以限購手段為核心。

杭州市在穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策中，曾保留了外地居民購買一套杭州住房可在杭州落戶的政策。但是，9月27日，杭州市政府宣布取消這一政策。多位知情人士稱，取消這一政策系按照中央有關(guān)部門的要求和布置進(jìn)行的政策調(diào)整。

“從現(xiàn)在我了解的情況看，包括特大型城市在內(nèi)，比較急迫的問題都是如何控制土地高價成交。”呂欽說。北京市目前已經(jīng)4個月沒有土地供應(yīng)，有分析認(rèn)為，北京市政府即是擔(dān)心此時交易土地一旦出現(xiàn)地王，將對北京穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場增加巨大的壓力。

直至9月29日，北京市恢復(fù)了土地供應(yīng)。

而絕大部分特大型城市也都面臨同樣的情況，因此，在這個過程中，行政手段可能會重新出現(xiàn)，并且概率較大。目前，可能性較大的行政手段在個別特大型城市可能包括，在土地出讓環(huán)節(jié)直接約定銷售價格，并進(jìn)行限價。

這個手段的主要的目的是，通過售價的限制，迫使開發(fā)企業(yè)對利潤進(jìn)行重新計算，進(jìn)而避免企業(yè)過高的非理性報價。除此之外，行政手段還有可能包括要求對公建立項的業(yè)態(tài)全部由開發(fā)企業(yè)持有，通過這一手段，增加開發(fā)商的成本計算，再綜合使用限價手段，控制開發(fā)企業(yè)的非理性出價。