《第一財經日報》記者日前調查走訪發現，北京市場上已經出現買方解約或計劃解約案例。而房地產經紀公司我愛我家日前提供給本報的分析報告稱，預計將有20%~30%的客戶或將取消或延緩換房計劃。鏈家研究院的研究報告也指出，北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
高杠桿家庭：“實在吃不消”
“算了一下，兩套房首付高了150多萬。”“十一”假期前的9月30日晚上，對于鐘鳴來說是個不眠之夜，突如其來的樓市調控，打亂了這個北京“80后”家庭的購房計劃。
為了孩子未來上學方便，今年9月，鐘鳴賣掉了北五環和北二環兩套“老破小”，買了兩套品質更高的學區房。趁行情甩掉兩套不好賣的房子，置換到了較為滿意的新房，正當她慶幸之時，突然提高的購房門檻橫亙在了她和家人面前。
9月30日傍晚，北京出臺樓市新政，要求在北京購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
鐘鳴簡單算了一下，她剛剛與業主、中介簽訂購房合同的兩套房子，由于都屬于非普宅，一夜之間首付提高了近160萬元。加上考慮到目前的政策環境，北京房價上漲可能失去支撐，她猛然覺得，自己買在了高點。
“有點扛不動了。”鐘鳴告訴記者，自己買這兩套房的杠桿很高，兩套房貸款額度超過了600萬元，且多出的首付150多萬元的缺口短期內無法填補，恰好兩套房子都還未過戶，所以她只能選擇違約。鐘鳴咨詢了為她提供中介服務的房產中介公司，得到的答復是，這樣的“在途單”買家可以不賠付，無定金和中介費損失。10月8日晚間，北京東四環外一家房產中介門店的經紀人張寧告訴記者，他剛處理完一起解約。受新政影響，附近一套二手房源首付提高了50萬元，買方稱“買不起了”，于是三方解約。他所在中介公司最終將中介費退還了買方，買方此前預付給業主的定金也退回了。
未來一段時間，“解約”可能不會是個別現象。“已經開始觀望了，買賣雙方都觀望。”偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹10月8日表示，之前是房價上漲過快業主賣完房后悔會違約，現在政策一出，馬上就迎來了客戶違約。他供職的我愛我家集團日前提供給本報的分析報告稱，預計將有20%~30%的客戶或將取消或延緩換房計劃。而鏈家旗下的鏈家研究院的研究報告也指出，新政對二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
“房子滿意就算了”
“算來算去，還是算了。”9月30日晚間，北京出臺的房地產調控新政，讓正在準備“十一”出游的北京朝陽居民林晨和于思思夫妻有些煩悶。這對夫妻剛剛完成了籌劃半年的住房“小換大”計劃。9月上旬，他們與業主在中介門店簽下三方購房合同，買下五環外一套總價1100萬元的二手次新四居室，并于兩周后賣出了在東三環的家庭唯一一套老兩居。
對于林晨和于思思夫妻來說，換房是不折不扣的“剛改”。雙方都是在北京工作的“外地人”，加上準備要二胎，只能犧牲上下班的便利，犧牲地段還面積上的改善。但從今年春節后看到秋天，二人看中的房子也從900萬元上漲到了1100萬元。
從數據來看，在林晨和于思思二人看房期間，一線城市房價上漲明顯。穆迪近期提供給本報的報告指出，今年6月份，一線城市房價強勁上漲，同比上漲30.7%，7月同比上漲29.2%。關于北京，中信證券地產行業研究團隊10月8日的一份報告指出，據鏈家網披露的二手房每日成交數據統計得出，今年8月北京二手房參考均價為51558元/平方米，環比上月上漲4.32%，同比去年上漲36.17%。在北京房價上漲最快的10個小區中，房價同比漲幅的平均數高達91%。
換房對于林晨和于思思來說“步子不小”。考慮到月供能力，他們把新房的貸款控制在450萬元左右。為此，他們需要為新房準備近700萬元的首付款——除了賣房的收入、夫妻兩人5年來的所有積蓄外，還讓雙方父母幫著湊了一些。
9月買房，林晨和于思思心里也犯嘀咕。長期關注房地產市場的他們，對“9.30新政”有一些預感。但兩人還是把房子定下來，主要原因還是考慮到房子合適：“看了半年的房子，找一套自己喜歡的太難了。對我們來說，房子能滿足需求是第一位的，價格再合適，需求得不到滿足也沒用。”
盡管心理上做了準備，但“9.30新政”對于“非普宅”的政策來得還是“有點猛”。價格回調是購房者最擔心的問題。“以前我們認為，調控之后，房價不會再漲這么猛，而是回歸穩定，但這次調控政策后，非普宅的價格就不好說了。”林晨對本報記者說，按照1100萬元的總價計算，如果他們購買的新房總價回調10%，也將會有110萬元的損失。
他們算了這樣一筆賬：買房時向賣方交了50萬元定金，加上不到30萬元中介費，即便不能退回這筆錢，損失加起來也就不到80萬元，若將來房價出現10%的調整，違約也是合算的。但房價是否一定會出現10%的調整.他們沒有結論。“更重要的是，二手房和新房不同，價格降下來了，房子可能沒了。”于思思的擔心是，看了半年多才找到中意的房子，如果違約了，下次看房子還要花費一次精力，很不值得。
“越是明白人，就越應該知道這是一筆怎么都算不清楚的賬，唯有在其中找一個心理平衡點。”林晨則對記者說，目前夫妻二人的想法就是“不忘初心”，將居住需求放在第一位，放棄違約，先住上合適的房子。有了這樣的心態，即便將來房價調整，也更好接受一些。
10月4日，北京二手房份額第一的房產中介公司鏈家在其微信公眾號發布《鏈家關于近期房地產調控政策的解讀和承諾》，提醒購房者：“在不斷變化的市場中、在焦慮不安的情緒中，冷靜思考，理性決策。鏈家研究院發布的最新數據顯示，2016年北京月度成交量達到了1.5萬~2萬套，是歷史常規水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套，這說明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經透支，同時當下可售庫存只有常規水平的40%，處于極低水平且，仍在持續下降。該研究院稱，這說明市場處于相對非理性的狀態。
今年35歲、在北京從事法律工作的湖南人文桓最近也在換房。他對記者說，自己賣出和買入的房子均未過戶，新政一出，他有一種“在水里還沒上岸”的感覺。他說現在自己只有一個訴求，抓緊把流程走完，把貸款辦下來，結束掉這個無比焦心的換房之旅。此外，在北京一家大型上市房地產開發商供職的27歲的曹忻告訴本報記者，他的焦灼在于，買入的二手房已經網簽，而原本打算國慶前出手的手頭的一居室，因為當時惜售，目前還沒能賣掉。他說，國慶期間來看房的人不多，但中介告訴他要有信心。
“換房真是大寫的難，不過房價從瘋狂到平穩是有好處的，至少我那個在各式飯局上勸人買房投資的同學，現在終于不再喋喋不休了。”林晨最后對記者說道。
(注：為保護采訪對象隱私，文中購房者及房產經紀人為化名。)
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