鄭州樓市一景
□本報記者傅豪文白周峰攝影
核心提示“金九銀十”交界，熱點城市調控急風驟雨般拋出，房價上漲預期迅速降溫，樓市一夜“入秋”量價齊跌，部分樓市資金悄然大撤退，流向A股、黃金等市場，上演資本大挪移。
金融如水，在貨幣存量大幅增長的背景下，中國大范圍的通貨膨脹并未發生，資本在股市和樓市兩大貨幣的“蓄水池”中流淌。而政府則通過政策的杠桿在這兩個蓄水池間筑壩、引流，讓金融之水相互擠出，再逐漸平衡。
樓市一夜“入秋”量價齊跌
“金九銀十”交界，熱點城市急風驟雨般拋出調控新政。十一黃金周前后，北京、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等總計22個城市密集出臺樓市調控政策，多地祭出“限字決”，同時收緊信貸、增加土地供應，一系列政策讓樓市交易一夜變天，多個城市成交量速降，賣方市場瞬間變成買方市場。
在過去3個月里，鄭州樓市漲幅一度領跑全國，“雙限令”一朝發布，市場快速做出了反應。
“與節前相比，咨詢購房的人減少了一半。”鄭州南區一家售樓部的銷售人員告訴記者，“現在領導又要求我們電話回訪節前詢盤的客戶，希望能快速出售剩余房源。”
同樣的情況，在記者走訪的鄭州其他幾家售樓部也正在上演。記者還留意到，多家售樓部內出現前來解約、更名的客戶。“‘雙限令’出臺后，一些不符合購房條件的客戶前來辦理解約。”其中一家售樓部的銷售人員解釋道。
除了解約，近日鄭州一個樓盤的業主甚至出現了聯合維權的事件，要求開發商降價20%，這在鄭州樓市尚屬首次。
而鄭州的“二手房”交易對調控政策似乎更加“敏感”。除了成交量大幅下降外，房價也“應聲”縮水。“8月份幾家爭搶一套標價115萬元不到90平方米的房子，房主一下漲價至130萬，最后還是房主惜售沒有成交，如今該房源又被掛了出來，標價120萬元。”房產中介小張介紹說。
限購政策出臺一周，鄭州樓市已快速降溫，而火速降溫的不僅是鄭州。
據相關統計數據顯示，全國范圍內出臺調控政策城市環比成交量出現了斷崖式下滑，30個主要城市成交面積環比下降36.6%，其中26個城市環比下降，占監測城市的87%。
一線城市中以祭出被稱為“史上最嚴”調控政策的深圳為例。10月4日，深圳市進一步深化完善了3月出臺的“深六條”，除限購升級以外，還規定無房但有貸款記錄的居民首付不低于五成，對有一套房的居民，購二套房首付提高到七成以上。
深圳房地產信息網監測結果顯示，10月4日限購政策發布當日全市成交量為180套，但次日急降至103套，6日更是只有44套成交。10月7日，深圳市全市成交56套新房住宅。
在二線城市中，成交量環比減少最為明顯的為江蘇無錫，此期間商品房成交量6.91萬平方米，環比減幅73.97%；商品住宅成交6.34萬平方米，環比減幅71.58%。
中原地產首席分析師張大偉分析稱，從實際簽約看，受到新政影響的北上廣深以及鄭州、合肥、武漢等20多個城市，成交量出現明顯下調，實際跌幅達到40%左右，而且限購城市購房人放棄購房意向的現象非常普遍。
部分樓市資金提前撤退離場
房價就像一面多棱鏡，映照著不同社會群體的多樣選擇，有人開始不顧一切投入樓市，有人卻在趁高拋售房產。
“今年8月，很多人在惜售漲價時，我的一個客戶卻在悄悄地大量轉手放出房源。”鄭州一家房產中介的銷售顧問小張告訴記者，該房主放出的房源集中在緊挨中州大道的一處商住樓盤，屬于商住兩用loft，全是小戶型。
“房主也是投資，十幾套戶型一樣，都是交了首付，處于按揭狀態，放出的價錢比當時該樓盤售樓部的價格每平方米低1000元，成交的價格甚至更低！即使如此該房主也賺了個盆滿缽滿。”小張說。
在這場樓市“乾坤大挪移”中更奇葩的案例比比皆是。鄭州趙女士向記者報料，8月份她通過中介在鄭東新區看上了一套房子，房主要求全款交易。但交易過程中趙女士發現，出售該房源的并不是真正的房主，對方其實是與真正房主簽合同交了定金的“二房東”，但并未完成交易。
“‘二房東’賣的價格肯定比當時買的價格高了不少，這樣的交易風險太大了，原房主不肯幫忙過戶怎么辦。”趙女士說，“‘二房東’甚至不愿占用自己的資金，直接倒賣起合同，不過因為價錢、位置、升值空間都十分誘人，再加上當時‘全民喊漲’氛圍，很多人想要購買這套房子，聽說最后這套房子還是賣了出去，交易過程不知道是如何處理的。”
其實，上演樓市資金大挪移的不只是民間資本，甚至上市公司也紛紛加入“賣房”大軍。據不完全統計，今年以來共有76家上市公司發布房產交易公告，其中上市公司扎堆賣房的，有一些是為了保業績，還有一些是為了保殼。
對此，知名財經評論人余豐慧表示，上市公司紛紛加入賣房大軍，從一個側面表明樓市有過熱的態勢。另一方面，上市公司選擇此時減持房產物業，也向市場傳遞了一個信號，即樓價可能已經處于階段頂端，具備了出售價值。
擠出效應“接盤俠”是炒房者還是剛需客？
房地產具有投資和消費的雙重屬性。一般來說，許多家庭的第一套住房都是自住房，主要作用是消費。如果家庭擁有一套以上的住房，則可以將多余的住房進行租賃或者等待其增值變賣。房屋才具有了與股票、基金等相同的金融屬性。
微觀經濟學中，對城市家庭資產配置，房產和家庭金融資產在很多時候具有“擠出效應”。著名經濟學家德沃納克認為，房地產比金融資產的流動性要差，房產變現的難度較大，而金融資產則能以較低的成本變現。所以對于購買首套房子的家庭，房貸擠出了其他家庭投入金融資產的需求；而對于持有一定房產后的家庭，則更傾向于投資金融市場。
那么在此輪房價大幅拉升的過程中，大量資金涌入房市，“接盤俠”究竟是炒房者還是剛需客？
“眼看房價直線上竄，真的擔心以后在鄭州買不起房，父母咬牙賣了老家的房子東拼西湊為我交了個首付，現在還得還20年的房貸，我們外地人真的是用一輩子在供樓啊！”老家信陽在鄭州打拼的小史對記者感嘆。而在本輪購房大軍中，小史只是千千萬萬“剛需”一族的縮影。
“剛需購房后都是自住，不會出手變現，政府沒有征兆、狂風驟雨般的限購就是針對投機炒房者，不給其出逃時間，本輪接盤者中也有相當一部分是炒房的人，但是一部分聰明的炒房資金還是嗅到先機，成功解套。”余豐慧評論說。
在本輪樓市中成功解套的鄭先生接受采訪時將樓市和股市比作貪婪人性的一面鏡子。“惜售追漲的大多是剛需和小散戶，房子不同于股票，交易程序繁復，變現困難，投資回報率固然重要，但大筆資金的資本周轉率也很重要，畢竟我是生意人。”鄭先生說。
資本大挪移“轉戰”A股？
國慶黃金周期間，有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉戰A股了。在近期發行的私募產品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。
而相關數據顯示，信托新增A股開戶數8月環比增加近140%，中國結算公司數據顯示，8月份持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場，8月末持有A股流通市值超過1億元的自然人有4392人，環比7月末增加174人。
“樓市上漲戛然而止，最近不少私募圈的朋友透露看好股市，我也買了10萬元的基金。”鄭州市民老萬悄悄跟風。
值得注意的是，節后兩日，A股市場收出兩連陽，但第3日上證指數則圍繞3050點附近上演持續震蕩。
“當前很多私募基金的倉位并不高，普遍的倉位都在四到五成左右，后期加倉的空間都較大，不少私募基金管理者備足‘彈藥’，等待加倉良機。”鄭州一家私募基金的合伙人對記者表示。
中原信托投資經理魏冬表示，在流動性泛濫的背景下，一些通過炒房獲利的大佬們一定已經意識到潛在股市的機會，目前A股市場缺的就是賺錢效應和信心。
鄭州資深炒股人孔先生也認為，相較于房地產，A股市場經過了去年以來的調整，繼續出現大的系統性風險概率極低，反而更加具備投資價值，一旦A股出現一波穩定的反彈行情，將極有可能吸收部分房產投機的資金。
但是余豐慧則持相反的觀點，他認為大批量的樓市資金不會轉戰股市，因為在市場形成房價下跌的預期后，住房銷售難很快會呈現，樓市資金想當即變現離場不是件輕易的事情。股市資金進入樓市輕易，而樓市資金進入股市卻很難。他提醒投資者要透過現象看本質，不要被樓市資金進入股市的炒作噱頭忽悠。
金融如水，相關數據顯示，今年8月末，中國M2余額達到151.10萬億元。然而，中國沒有發生大范圍的通貨膨脹，是因為有股市和樓市兩個可以大量儲存貨幣的“蓄水池”。而政府通過政策的杠桿在這兩個蓄水池間筑壩、引流，使金融之水相互擠出再逐漸平衡。
