10月10日,購房者林飛拿著商品房購房合同,坐在街邊的臺階上,他購買的房屋,兩天前才過房屋核驗和網簽。這意味著林飛的首付比例由30%提高至35%,按照930樓市新政,他首套房首付總額由110萬元提高至120萬元。林飛顯得有些絕望,其原因有三:一是原來的110萬元的首付中有70萬元來自于借款;二是林飛月薪稅前約2萬元,房貸月供也是2萬元;三是林飛僅有的40多萬元全部用于購買這套45平米總價250萬元的南三環房屋,10萬元對他來說壓力不小。到底是違約還是再借錢,林飛不知道怎么辦。

糾結的購房者

林飛的糾結,并不是個案。

剛改者李明,也是被新政人群之一,他于9月中選賣掉東五環一套600萬元的房子,這是他在北京擁有的唯一一套住房。

9月30日下午3點,林飛東五環的房子順利過了網簽,買賣順利成交,但李明購買的房屋沒有及時在9月30日通過網簽,直到10月8日上午10:30才通過網簽。

按照930新政,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%,購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

李明的首付由700多萬元提升至980萬元。

李明已明顯感覺到壓力,暫時沒有能力拿出150多萬元填補首付缺口,加上新買房屋總價較高,貸款額度較高,李明自己形容,這次換房,有點心力交瘁。

剛開始李明不相信事實的殘酷性,不停地給各大銀行和經紀人打電話咨詢。

商業銀行明確告訴李明,政策遇到“在途單”,新政的執行時間是以購房人的網簽時間為節點,如果是9月30日新政出臺以前簽約的,將按照原先的政策執行,而新政出臺后新申請的購房人,將按照最新的政策執行首付比例。換言之,首付提高至980萬元已板上釘釘。

擺在李明面前的解決辦法是:要么借錢填補150多萬元首付空缺,要么毀約不執行,但李明希望協議解約。他的參照是,其房屋買賣合同附件第4條規定:“在本協議履行期間,如出臺新的限購政策且該限購政策導致本協議無法履行的,各方互不承擔違約責任,后續事宜以及已交付的款項和已發生的費用由各方友好協議解決。”

李明咨詢經紀人,得到答案是“在途單”可通過協議解約,但協議解決概率較小,不過李明可采取訴訟有關方的形式來解決,但在訴訟階段期間,需去外面租房,聽到這些,李明心情變得更焦慮。

10月10日晚,李明給數家銀行的經紀人,得到答案和前述經紀人類似。“我只是想換房而已,沒想到把自己變成了原告……”說完4個F字眼,李明一屁股坐在街道上,坐了1小時。

“買了會跌嗎”

10月11日、10月12日,林飛非常焦慮,去中介門店、過戶大廳、售樓處現場踩盤,發現依然是密密麻麻聚攏而來的買房人,市場依然火爆。

這兩天,從他2個前同事來的樓市情報更刺激了林飛。其中一位前同事剛剛看了東四環陽光上東的4居室,總價1400萬元。這個房子已被業主執行了800多萬元的二次抵押貸款,房子還不干凈,大門上被貼有咒符。若想購買這套房屋,買家需先付870萬元進行房屋解押。即使這樣新上的房子,最近依然有5次看房記錄。

另外一位前同事拖家帶口(老公有上海戶口)從北京飛向上海搶購鞍山八村一套單價7萬元的學區房,結果業主毀約漲價。

周邊的人要么在看房,要么在搶房,要么在談論匯率,狂躁的氛圍似乎讓林飛和李明對首付提高失去了免疫力,10萬元和150萬元,似乎都不重要了。林飛說,“10萬元首付,我就湊吧,越等距離房子越遠,越攢錢距離房屋越遠。”

10月12日,李明給中介打電話,“趕快把后續做完吧,雖然首付多付了150萬元,但我們不需要離婚買房,想了想,我們還不是最差的,咱們趕緊走手續吧。”

李明在2天內迅速決定繼續過戶,原因不是周邊火熱的市場,而是他自稱得到內部消息:930新政的實質試探房地產市場到底有多熱,后面可能配套政策,李明得到的消息有兩點:一是未來可能在限制二手房買賣雙方的房產交易環節上進行調控,坐地漲價的賣家可能也面臨著政府行政干預措施;二是政府會出臺打壓房地產抵押貸款的相關政策。這些政策不一定會讓房價降低,但很可能嚴重打亂李明的計劃。

10月12日晚,李明連續給經紀人打電話,多次強調,這套房屋會堅定不移地購買。他希望趕快結束這次焦慮的換房之旅。

節后經濟觀察報記者走訪各大中介公司門店獲悉:像林飛和李明這樣的情況非常多,不少被新政影響的購房者主動上中介門店咨詢,經過猶豫后,還是準備購買。“首付提高,我認了,關鍵是我買的房,房價還會跌嗎.我買房應該注意什么。”這種聲音在經濟觀察報記者的實地踩盤中極具代表性。

來自業界的聲音

第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤分析道,國慶長假期間,北京新建住宅簽約216套,二手房住宅簽約209套,合計簽約425套,房產成交量下滑70%,成交量下滑多數購房者只是在等待政策細則,并不是徹底棄購,但房價并沒有明顯下滑。

熊志坤認為,在房貸首套貸款利率約8.5折和二套基準利率1.1倍,可對比的是企業經營性貸款1.2倍起,房價下調空間概率低,930新政只是遏制了購房者購房需求,但這些需求遲早會釋放,除非新增二套房貸利率1.9倍起(基本上不可能執行),即利息趨同于房屋增值時,房價才有下探趨勢,“我的判斷依據是市場供需矛盾突出和歷史調控依據,2011年和2013年調控政策,調控帶來的是新政出臺后的前4月成交量下滑,但北京整體房價基本上沒有下滑過,房價崩盤有些不靠譜。”

綠地控股京津事業部一位高管提醒到,不管市場情緒如何焦慮,購房者依然需謹慎和理性選擇購房,應結合自身支付能力選擇房屋,絕對不能沖動購房,其中要注意兩個投資思路:一是房產投資邏輯:剛需人群,居住性至上;剛改善人群,資源配置至上;改善性人群,地段至上;富豪階層,品質和稀缺至上;二是堅守“二八”底線,存款與買房需堅持2:8原則配置資產,“在房價如此高企情況下,我覺得有多大鍋,就下多大米。”

對剛需人群(首付50萬元-200萬元)而言,上述企業高管認為:一是購買類型最好選擇90平米左右的新建商品房,而不是老破小二手房;二是購買房產房價增長率必須跑贏北京整體房價上漲速度,這是剛需人群步入剛改善人群的關鍵一步;三是不要一口氣吃一個胖子,手里只有80萬元存款就想購買四環內的品質社區,一定要解放“打破一套房住一輩子”的思想,“這是我之前買房的錯誤投資理念。”

對剛改善人群(首付400萬-1500萬資產)而言,前述綠地控股京津事業部高管建議,需關注二個方向,一是社區獨特的教育和醫療資源;二是社區換房率比例,購買小區換房率不能低于5%,“換房率高,出手易,風險小。”

對改善性人群(首付5000萬資產-1億元)而言,需選擇四環內有品質其能抵抗房產調整周期的房子,投資關鍵詞是:舒適性、四環內、知名房企的高品質社區、社區圈層資源等,需聘請專業房產投資機構和專業靠譜房產經紀人進行房產資產配置,切忌盲目殺入豪宅市場,沖動購買豪宅。

對于存款低于50萬元的購房者,前述房企高管建議,除了踏實工作存錢之外,需額外培養兩個投資思路:一是房產配置的投資方向感;二是多看樓盤多踩盤,至少學會淘房,“學會淘房子,學會淘小而廉價的房子,最后提醒年輕人,存款低于50萬元的,要有龜兔賽跑心態,現在沒有房不代表一輩子有房,房子多的人,風險也大,風險來了,存款低于50萬元的人也許就是富豪了。”前述房企高管說。(應受訪者要求,文中林飛、李明為化名)