“放假回來,原本以為只是少了個衛生間,沒想到連購房資格都沒了。”一位深圳購房者在面對國慶期間樓市調控時無奈感嘆。

10月4日晚間,深圳市出臺新一輪房地產調控政策“深八條”:非本地戶籍購房者的社保繳納年限由3年改為5年,信貸要求在這一波調控浪潮中也堪稱“最嚴”。

值得注意的是,這已是繼“3·25”政策之后深圳年內進行的第二次調控。

2016年3月25日,深圳市頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調控政策,這使得今年二季度深圳樓市成交量幾乎腰斬。但房價仍一路狂奔。

根據深圳市規土委數據,深圳9月新房成交均價為61600元/平方米,比去年同期漲幅超過7成。從全國范圍來看,易居智庫研究中心數據顯示,今年深圳房價同比上漲為全國第二,環比漲幅為前六。

因此,在深圳房價降溫上,從“供給側”和“需求側”兩端同時發力的“深八條”被寄予厚望。

深圳市規土委主任王幼鵬10月11日在通報房地產調控政策情況時表示:“深八條”出臺以來,房地產市場保持了平穩運行,預計接下來深圳樓市成交量在9月份基礎上進一步下降,價格也將有望下調。

王幼鵬還指出,國慶期間規土委對40個在售房地產項目、66家房地產中介機構進行了現場檢查,查處了3個在售項目和11家中介機構。其中包括了涉嫌違規改建、社會反響較大的“6平米鴿子籠”項目僑城尚寓。

經濟觀察報查閱了10月以來深圳市規土委每日更新的房地產成交數據。數據顯示:10月1日至11日,深圳新建商品住宅共成交1466套,均價為46968元/平方米,與9月61600元/平方米的均價相比下跌了23.75%。

“史上最嚴”調控

截至10月12日,中國22座城市出臺房地產限購、限貸政策,其中深圳的調控政策被認為是最嚴的。

在非本地戶籍購房資格上,社保繳納年限由3年改為5年,此條要求已與北京同步。貸款比例也在所有城市中提出了最高要求:深戶單身人士限購1套、首付至少3成,無房但有貸款紀錄者首付5成,二套房首付不低于7成。

對于“深八條”的出臺,深圳市不動產估價學會候任會長楊麗艷用“及時、果斷、嚴厲”予以評價。她表示,從內容上看,“深八條”調控措施系統全面,針對性強,在深圳房價持續高漲的情勢下,此時出臺調控措施是必要和及時的。

除了在“需求側”的限購和限貸之外,“深八條”還在“供給側”調控方面為樓市降溫創造了條件。

首先,恢復此前的“90/70”政策,同時在土地供應端進行調整,對招拍掛出讓的商品住房用地采取當溢價超過一定比例時,從競價轉為競配人才住房和保障性住房的面積。同時,企業和個人競買商品住房用地保證金不得低于出讓底價的50%。

楊麗艷指出,優化土地出讓模式的相關規定,意味著未來深圳房地產開發將繼續向保障房、安居房、人才房等方面大力傾斜,商品住房搭配福利保障房的模式將成為剛性主流,純粹商業開發將不復存在。

同時,對房地產開發企業資金門檻和開發門檻的嚴厲要求,意味著針對地產開發主體的優勝劣汰機制啟動,有利于市場回歸理性和穩定。

可以看出,這是一場全方位、系統性的樓市調控,深圳樓市降溫預期已經形成,投機性因素中短期內將被迫離場。

根據中原地產統計,深圳投資購房比例從2014年10月的10%飆漲至2016年3月的30%,但在今年3月后明顯回落至20%左右。“深八條”政策之外,深圳還在二手房市場祭出了另一把調控的“殺手锏”。10月8日上午,深圳市房地產評估發展中心發布通知稱,將于11月8日起對房產評估價格進行調整。

雖然通知并未聲明調整的方向和具體比例,但多位業內人士認為,評估價上調的可能性非常大,目的是增加二手房交易環節稅費,延遲房產交易頻率,以進一步抑制投資需求。

據了解,調整房產評估價格是深圳在全國樓市調控中摸索出的創新方式,上調評估價是調分母的一種調控方式,不需要調整稅率,影響的是交易成本。

在最近三年里,深圳房產評估價的調整時間分別是2013年10月、2014年9月、2015年10月和2016年4月,而此次11月8日評估價例行更新距離上一次才半年左右。

一般來說,交易期限未滿兩年的二套房需要繳納的稅費有營業稅5.6%、契稅3%、個稅1%,共計9.6%。以今年4月1日調整為例,若原評估價300萬元、面積90平方米的房產評估價上調50%,應繳的稅費為43.2萬元,比調整之前上漲了14.4萬元。

“市場終于要冷了”

今年5月和6月,深圳新建商品住宅成交均價創下歷史新高,分別突破了5萬元/平方米和6萬元/平方米,在6月13日至19日這周均價創下7萬元/平方米的紀錄——自“3.25”新政以來,深圳樓市調控陷入了調量不調價的尷尬。

然而10月1日至11日,深圳新房成交均價下滑到了46968元/平方米。

價格下跌的同時,成交量卻顯著上升。據深圳中原研究中心監測,10月3日至10月9日,深圳一手住宅成交789套,成交面積7.4萬平方米,環比分別上升52.3%和48.5%。

深圳中原研究中心經理王飛認為,這是因為政策出臺后市場出現了小規模集中成交現象。由于前期供應增加,10月首周備案成交量明顯上升,突破了700套,預計新房備案成交量短期內仍會回升。

10月9日,位于南山蛇口片區的山語海項目低價入市。作為新政后第一個新盤,山語海的開盤價定在了4.4萬元/平方米,共推出500余套均價在5.8萬元/平方米的房源。

這個價格比預期低1-1.3萬元左右,讓不少人驚呼“市場終于要冷了”。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,山語海的定價主要原因還是項目周邊環境不理想,然而在新政后第一個開盤、并且降價,說明對新政的反應較為迅速。

盡管如此,深圳大多開發商并未透露出降價的意愿。中駿四季陽光的營銷負責人表示,目前沒有任何降價的考慮,也不會因新政影響銷售。

今年在深圳布局了400億高端貨值的萬科一直倍受市場關注。10月10日,萬科董秘朱旭在投資者電話會議中談到,這次的調控政策非常精確地對投資性需求進行控制,影響最大的是投資客和過分使用杠桿的投資者。

朱旭表示:“調控政策出來之后,萬科的項目還未披露價格,還要再等等看,可能會受影響。”

二手房方面,根據中原地產的數據,新政后,有7成二手業主下調了房源價格。其中下調幅度在-5%～-1%區間段的房源占比增加了8個百分點,達到43%;下調幅度在-10%～-5%區間段的房源占比增加了近5個百分點,達到20%。

福田新洲片區的一位中介人員表示:“10月3日前一直有人過來看房,但是4日新政出臺后,很多購房者都開始觀望了。本來已經談好價格的客戶已經準備簽合同了,但在新政出臺后臨時變卦,不買了。”

王飛認為,本次政策調控力度大,以致市場反應較快、較劇烈,雖然截至目前二手房價格變動不大,但預計隨著11月8日調整房產評估價格,未來交易費用可能增加,經理人與購房者對后市的看空情緒也將會持續加大。

去化周期升至一年

過去十年,深圳樓市經歷了三個漲跌周期。據中原地產數據顯示,這三個周期內上漲的時間段分別是2006年-2007年、2009-2011年、2014年-2016年。

2007年的深圳同樣經歷了一次史無前例的房價上漲,歷時18個月,平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米,僅2007年上半年,房價就上漲了50%。

受房地產周期性波動的影響,2009年初,房價卻跌至接近10000元/平方米。

2014年至今,深圳房價已連續上漲20個月,至今累計漲幅為108%。廣發證券根據成交量和庫存去化周期,對本輪調控的14個重點城市房價下降時間點的預測顯示,深圳房價的下降節點最早在今年11月。“深八條”后深圳市場怎么走.宋丁認為,深圳房價幾度上漲幾度受調控,但是每次調控帶來的跌幅有限,核心城市的長期供需關系依舊緊張,所以價格支撐力是有的,下跌空間也有限。

盡管“深八條”措辭嚴厲、政策力度空前,但值得注意的是,盡管政策對非深戶購房資格要求嚴格,但與北京、上海相比,深圳戶口取得的難度仍較小。

為了提高戶籍人口比例、優化戶籍結構,深圳9月1日開始執行戶籍新政。新規將深圳戶籍遷入劃分為人才引進遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶4個類別,前兩種類別由積分制變成核準制,只要達到落戶條件,可直接申請落戶。后兩種依據審批制,開辟新的積分制入戶通道。

另一方面,受到“3.25”政策的影響,深圳樓市的去化周期已明顯拉長。

根據中國指數研究院數據,深圳1-8月庫存量保持在400萬平方米左右,除了2、3月,其他6個月去化速度減慢。5月庫存量最高,達到了426.98萬平方米。

若以今年1-3月的去化速度來看,消化目前庫存需要8.2個月,若以8月的去化速度計算則需要18個月;若按照目前每個月成交3000套的水平,大概需要10-12個月消化期。

萬科一般使用批售比來作為衡量庫存的數據之一。所謂批售比,即銷售面積除以批售面積,大于1則表示在加快去化,小于1則說明供大于求。

朱旭透露,在北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢等14個萬科重點關注的城市中,深圳的批售比是最低的,9月份達到0.68,最近5個月以來有4個月小于1。

按照萬科的項目測算,深圳的庫存去化周期是所有城市中最長的,需要16個月。但這在于深圳項目主要是高端貨值,“越貴的房子賣的越慢,毛利率越高。”朱旭說。