新一輪“京八條”收緊性調(diào)控政策落地半個月之后，北京商品住宅成交量應(yīng)聲而降。

“首付款提高了5%，我們正在與賣家商議付款過戶時間，可能要拖一段時間，若仍不能湊足錢達(dá)成買賣，就只能暫時不買了。”一位在新政前交了定金的購房者向《證券日報》記者如是透露。實際上，這樣的購房者，如今的市場上有不少，有些新盤項目，已經(jīng)因此空出少則幾套多則數(shù)十套的房源。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，北京首套及二套首付成數(shù)的提高，以及普宅與非普宅的區(qū)分，使得幾乎所有新房項目均受到影響，大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升，不得不重新調(diào)配資金或是暫緩購房。

成交量下滑

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交2150套，成交面積23.35萬平方米，成交套數(shù)略低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，調(diào)控開始在樓市逐漸發(fā)揮威力。

不過，上周北京商品住宅成交均價仍高達(dá)40231元/平方米，這也是周度成交均價歷史首度站上4萬元/平方米的峰位。

郭毅表示，部分改善型項目的集中成交將上周成交價推升至歷史高點，而這也將成為今年商品住宅價格走勢的轉(zhuǎn)折點。受到新政影響，市場預(yù)期改變，轉(zhuǎn)簽周期增長，成交量持續(xù)下滑。尤其是土地市場當(dāng)中增加自住房供應(yīng)，以及“限地價、競房價”規(guī)則的重提，使得未來市場當(dāng)中低價位樓市占比增多，對整體房價水平將起到稀釋作用，因此從中長期來看，在短暫觸頂之后，房價漲幅將進(jìn)入回落周期。

但郭毅同時認(rèn)為，對于純商品住宅市場，尤其是改善型市場來說受到的沖擊相對較小。對于改善型客群來說，二手房不能滿足其對居住品質(zhì)的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。

第一太平戴維斯華北區(qū)項目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤也向記者表示，“除投資需求外，新政的出臺亦將令剛需和改善型購房需求在短期內(nèi)受到明顯抑制，預(yù)計第四季度市場成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場整體開發(fā)商的信心，加上2016年以來宅地供應(yīng)有限導(dǎo)致純新盤供應(yīng)有所放緩，在此情況下一手住宅供應(yīng)量亦有可能繼續(xù)回落”。

銀十至今僅1個住宅取得預(yù)售

銷售端已經(jīng)出現(xiàn)“量”的滑坡現(xiàn)象，供應(yīng)端則仍在同比降低。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市場僅有兩個項目入市，即遠(yuǎn)洋.菲慕8號、北京時代廣場兩個商辦項目。截至16日，10月份半個月時間內(nèi)，僅有7個項目入市銷售，而上月同期的入市項目個數(shù)則多達(dá)14個。

此外，進(jìn)入10月份之后，截至16日，北京住宅市場僅有1個別墅項目取得預(yù)售許可證，新增預(yù)售量65套，僅相當(dāng)于上月同期的2%。

郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量項目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外，新政當(dāng)中“限制漲價”的條款也使得近期新增預(yù)售驟減，受到主動與被動兩方面的影響，北京住宅市場供應(yīng)急劇減小，預(yù)計10月份入市量或?qū)?chuàng)造近期新低，而這一趨勢也將延續(xù)至年底。

熊志坤則表示，盡管政策預(yù)期影響明顯，但為沖刺年終業(yè)績，部分開發(fā)商可能會加快推盤節(jié)奏，并在價格上有所優(yōu)惠以促進(jìn)成交，這在一定程度上可能對住宅銷售市場起促進(jìn)作用。此外，他預(yù)計，在供需兩側(cè)均受到影響的情況下，第四季度北京一手住宅市場的成交價格上漲幅度或?qū)⒂兴啪彙?/p>

至于減杠桿政策是否會波及開發(fā)商的融資環(huán)境，熊志坤接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面肯定會對資金有一定的影響；另一方面，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在很多城市都有布局，可以爭取在沒有限購城市的市場中獲得更多資金。此外，他還稱，開發(fā)商可以通多種渠道融資，比如發(fā)債等手段，可以獲得其他的資金支持。即使之前更嚴(yán)厲的政策出臺，也沒有造成大部分企業(yè)因為資金緊張導(dǎo)致破產(chǎn)。

作者：王麗新