購房熱情正隨著一條條嚴厲的調控政策快速褪去，不過時下人們最為關心的還是房價何時降，正如當時漲價時的慢慢積累一樣，樓市拐點到來的力量正在迅速蓄積。現在不妄談房價拐點何時到來，只講目前的市場現象。國慶節后的第一周忙的是銷售，接待全是因為信貸調整無力支付首付款的客戶；國慶節后的第二周忙的全是策劃，更改各種廣告和宣傳單頁，一切涉及住建部規定“9條違規”的內容全部撤換。按照市場經濟學的原理，供求關系決定價格，而現在供求兩方面全慌了，市場進入了人們最愛說的“觀望期”，漲價前觀望，降價前也會觀望，這是人們對于市場判斷的一種自我保護反應。
一手房業績直降
“現在的客戶跟‘十一’前根本無法相比，售樓處基本上沒人，來的也是退訂的，銷售量直線下降，現在不管是商住還是住宅，客戶根本就不管，全線觀望。”10月17日住建部9條規范出臺的第一個工作日，北京一家近日開盤的開發商向北京商報記者表示。
北京商報記者了解到，目前北京樓市已然開展了整頓工作，凡是涉及熱銷、售罄、日光乃至價格洼地等一系列形容樓盤銷售的修飾詞語全部更換，只能留下客觀公正的描述性詞語。
盡管新政帶來一定的影響，不過一手房市場表現得較為穩定。10月上旬以來，北京僅有4個項目入市，其中僅億城燕西華府一個住宅項目，其他三個項目分別是遠洋新天地菲慕8號、中昂時代廣場、西長安壹號3個商辦項目，這與節前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。
“新政對我們項目的影響不大”，位于豐臺區王佐鎮的燕西華府銷售人員在與北京商報記者對話時略顯輕松，“我們現在處于順銷期，在推項目是洋房產品的聯排別墅，其中，聯排別墅僅剩十幾套，銷售壓力不大，而且項目前期積累了不少客戶，所以并不擔心市場會變冷。”但當記者提出燕西華府作為“非普”樓盤，首付門檻提高的話題時，該銷售人員的語氣開始顯得猶豫，“首套房或二套房首付分別上浮至四成和七成，的確有客戶的支付能力出現一定問題，但公司會根據客戶情況在首付上變通，比如二套房客戶可以先付四成，剩下三成在年底前支付就行”。但售樓員還特別補充說，具體如何分期支付還需與營銷負責人協商。
與住宅項目的觀望心態相比，商住項目推盤意愿似乎更積極一些。
“我們項目價格的確有所上調，主要是樓盤從毛坯升級為精裝修交房，而且推出新戶型的位置也更優越。”面對北京商報記者對項目報價提出的質疑，位于門頭溝老城區的中昂小時代銷售人員這樣解釋。記者了解到，中昂小時代目前在售新房源為層高4.2米的精裝loft小戶型，銷售單價為5萬元/平方米左右，主力戶型總價在250多萬元。實際上，在今年7月記者探盤時銷售人員報出售價僅為3.2萬元/平方米。
對此，業內人士分析，商住項目目前不在本次“9·30”新政的調控范圍之內，這讓部分原計劃購買住宅項目的需求轉向商住產品。但是隨著市場預期的變化，未來交易量還會受到一定的沖擊。
“住宅市場受到的沖擊最大，目前大體上價格還比較穩，處于僵持期，關鍵就看管理部門的態度。”一位業內人士披露，一些高端樓盤9月就提交了預售證申請，但大都沒被批準，究其原因主要是價格超出管理部門的預期。目前來看，多數企業可能希望觀望一段時間，看看預售證是否有可能下來，實在不批再做其他打算。據他估算，“9·30”新政出臺以來，豪宅項目平均客戶流失就高達30%。
二手大戶型價格松動
與新房市場相比，本就隨行就市的二手房市場已經率先適應了市場變化，北京商報記者調查發現，一些大戶型社區已經出現了價格松動。
“現在買賣雙方都表現得比較理性”，朝陽區和平里附近的一家鏈家門店內，今天負責接待客戶的中介人員小孫告訴北京商報記者，“9·30”新政以來，看房的人比以前明顯少了。記者也注意到，當天下午3點左右，除了一位租房的客戶外，在近一個小時內沒見到一個前來買賣房屋的客戶。
小孫告訴北京商報記者，現在賣房客戶的價格如果定高了，經紀人員都會提醒客戶適當調低價格，而實際上，賣房客戶的心理價位的確也有所降低，但沒有客戶愿意降價出售。小孫介紹道，“十一”后成交過一套70平方米的房源，成交價比報價便宜了3萬元。另一套總價800萬元的房源則便宜了近10萬元，這是他知道的賣家做出的一宗最大價格讓步的交易。
而以大戶型為主的商品房社區受新政沖擊最為明顯。以東四環公園1872項目為例，據該小區附近中介門店經紀人介紹，9月門店總業績為100多萬元，10月至今全店業績還不到30萬元，業績量明顯下滑。
從小區成交量來看，公園1872大戶型房屋前幾個月的月成交量全在10套以上，而本月到目前僅成交2套。從房源端來看，目前小區在售房源開始增多，僅10月上旬就新增加了10余套房源，多數為業主主動委托售賣。從報盤價格來看，業主預期也開始下調，總價約1200萬元的兩居室，報價比之前下調50萬-100萬元。
“調控政策出臺后，首付比例的提高導致大戶型房屋市場迅速轉冷。”上述經紀人表示，這月日子不好過，店里的許多經紀人都沒有業績，9月他每天都能帶4-5組客戶看房，而10月到目前僅帶了5組客戶看房。
年底成關鍵節點
面對密集的調控政策，購房者可能最愿意看到房價下調，不過這樣的情況何時才能出現，目前市場眾說紛紜。
根據中原地產今日數據顯示，一線城市北京、上海環比上月同期分別下調了42%與16%，而深圳與廣州則簽約上漲了50%以上，另外杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市簽約出現了上漲。而蘇州、濟南、長沙等城市則出現了環比下調。交易量的下滑已經實實在在的出現，影響到房價只是時間問題。
亞豪機構市場總監郭毅表示，“京八條”突襲令原本大量樓盤的入市節奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時提高，開發商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤。可以預見，以往的“日光盤”現象在一段時間內將不復存在，純商住宅市場的銷售速度將放緩。新一輪樓市調控政策，尤其是首付比例的提高，直接作用于新房二手房成交量上，政策出臺后市場成交降溫，總價高的房屋成交量下滑更加明顯。不過，新房市場暫時不會出現房價拐點。從供應規模來看，2014年至今，北京出讓的土地大多配建有自住型商品房等保障用房，純商品住宅開發面積有限。盡管成交量下滑，但對于新房市場來說，依舊是供不應求的局面，因此，開發商沒有動力去降價。
從成本來看，近年來開發商拿地成本較高，也制約房企很難對價格做出較大調整。預計明年下半年，新房市場均價有可能出現下調，原因是今年出讓的土地中“限房價、競地價”地塊以及自住房項目的入市，會導致新房市場均價結構性拉低，但單盤降價可能性不大。
此外，從房企運營角度考慮，目前房企并不缺乏資金，經過今年一年的高速去化，房企積蓄了較多資金，因此沒有必要對價格做出大幅調整。同時，在北京的開發商大多是全國布局的企業，可以通過其他城市的銷售來平衡公司業績，在北京市場并不急于推貨。
對于二手房市場來說，是由小業主決定市場走向的自由化市場，業主一旦發現掛牌房源難以售出，會自主下調房屋售價，因此二手房價格拐點會更早出現，預計在今年底或明年初。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前北京庫存規模其實不大，所以供求層面的因素也會使得房價依然是漲易跌難。當然鑒于近期行政管控比較密集，部分房企在價格上漲方面估計不敢奢望，因此會使得銷售價格保持一個持平的態勢。
