全國GDP增長最快的重慶，常年保持著同級別城市最低的房價水平。這個謎團的背后，實際是重慶獨特的經濟增長模式，和一系列制度設計。

重慶通過大量出讓土地，籌集基礎設施建設資金，從而維持投資驅動的高GDP增長率。而土地得以源源不斷的供給，則來自于被特批的“地票制”。

本文首發于南方周末

因為房價多年保持平穩，重慶近日成為全國焦點，被網友稱為“高燒樓市中的一股清流”。

中國指數研究院2016年10月1日發布的百城房價數據顯示，9月份，重慶主城區新建住宅樣本均價為每平方米7164元。在經濟體量接近的城市序列中，遠遠低于均價15337元/平方米的蘇州、12307元/平方米的天津以及53384元/平方米的深圳。甚至，蘭州、昆明、南寧這些二線省會城市的住宅均價，也早已超過直轄市重慶。

2010年6月到2016年6月，重慶房價漲幅僅為5.1%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅已高達30.7%。7月份之后，一線城市以及二線熱門城市房價繼續狂飆，以至于“十一”假期前后，全國二十余個城市先后出臺房地產限購、限貸新政，力度空前。但在地處西南的直轄市重慶，房價卻“巋然不動”，也沒有出臺任何限購限貸政策。

房價平穩的重慶，GDP卻多年保持在兩位數的高速增長，領跑全國。

重慶為什么？

去庫存的蠻荒之力

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫存，但庫存壓力依然大。

最近半個月，李世龍明顯感覺到周圍談論樓市的人多起來。他是土生土長的重慶人，現任教于重慶大學建設管理與房地產學院，密切關注著重慶及全國房地產市場。

一直以來，由于房價走勢平穩，重慶人一般不太關心房價。但近來，許多重慶人在微信群、朋友圈里轉發討論外地購房者“大舉”殺入重慶樓市的消息。

“十一”假期，李世龍實地走訪了重慶樓市，真的碰到了外地炒房團。在沙坪壩區西部新城即將開盤的萬達文旅城，打出了“熱烈歡迎合肥、無錫、廣州看房團，蒞臨重慶萬達城”這樣的廣告牌。

李世龍在該項目售樓大廳連續觀察了三天，發現外地購房者多來自無錫、合肥，以家庭的形式集結，手里攥著一沓沓的購房材料。該處樓盤“吹風價”(預售價)為八千多元一平方米，高于周邊樓盤15%左右。

“他們是跟著萬達的項目走，合肥萬達城兩萬元一平，而且限購限貸，重慶才八千多元，他們覺得重慶至少不比合肥差吧。”李世龍說，他與外地購房者交流得知，炒房團的投資預期為，兩三年內可以漲到每平米1.5萬—2萬元/平米。

但他認為，這基本是難以實現的目標，因為目前均價1萬元以內的樓盤仍是重慶市場主流。

徐峰是重慶一家本土房地產開發企業的老總，他向南方周末記者介紹，重慶房地產從2016年4、5月份開始，銷量明顯升溫，但價格漲幅并不明顯，只能算作是微弱上揚。他認為，熱點城市限購后的資金外溢對重慶樓市有一定的帶動，但是作用十分有限，因為“重慶庫存太多了”。

而重慶市房地產協會會長莫元春更是公開警告稱，外地炒房客來重慶炒房，“你會死得早”。

五年前到重慶這一房價“洼地”淘金的炒房客，如今大都鎩羽而歸。

以自稱發布真房源的鏈家網房源為例，重慶北濱路上2010年建成的華潤某樓盤，目前在售的近200套二手房中，超過70%的房源是清水毛坯房。多位房產中介告訴南方周末記者，這些樓盤的投資客目前大都以低于開盤價在虧本甩賣，“只求少賠點”。

重慶房價難漲的主要原因是，供給過剩。

重慶的供給量之大可以從一組數據中體現：據重慶市統計局公布的數據，2015年重慶房地產開發企業房屋施工面積28985.67萬平方米，其中，住宅竣工面積3185.90萬平方米。而深圳2015年住宅竣工面積僅為202.37萬平方米。也就是說，2015年重慶的住宅竣工面積是深圳的十多倍。

“去庫存”，仍是目前重慶樓市的主基調。銳理數據發布的報告顯示，截至2016年8月，重慶的商品房存量為2982萬平方米；其中住宅存量為1245萬平方米。

相比2015年9月，重慶商品房存量已減少1188萬平方米。據重慶統計局數據，截至2015年9月底，重慶商品房存量面積高達4170萬平方米。2015年重慶市商品房銷售面積為5381萬平方米。2016年1-8月，重慶商品房銷售面積4122.19萬平方米，同比增長18.2%。

今年重慶仍然把去庫存作為首要任務。年初，重慶出臺《推進供給側結構性改革方案》，明確提出在2到3年內完成1000萬平方米去庫存任務，今年房地產去庫存的目標是800萬平方米。今年上半年，重慶市共完成房地產去庫存455.65萬平方米。

為了去庫存，重慶市計劃兩年內將土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內，通過貨幣化安置去除房地產庫存400萬平方米。重慶市長黃奇帆甚至公開表示，從今年開始三年內，重慶每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。

盡管重慶已用了“蠻荒之力”在去庫存，但重慶接下來幾年的房屋庫存壓力依然會大。據重慶市統計局數據，今年1-9月，重慶房地產開發企業住宅施工面積17155.76萬平方米，住宅竣工面積2135.91萬平方米，共計19291.67萬平方米，按照人均30平方米計算，可供643萬人居住。

源頭活水

重慶何以長期保持巨量的土地供應？答案是“地票”制度保障了其“源頭活水”。

重慶樓市的庫存大，關鍵在于源源不斷的土地供給。

重慶在供地方面有多“土豪”，從一組數據中可以管中窺豹。根據國家統計局的數據，2013年重慶出讓給房地產開發企業的土地面積為1896.65萬平方米，2014年為1864.59萬平方米，而2014年北京、上海、深圳的同一數據分別為580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米。

巨量的土地供給，使得重慶土地價格相比其他城市極為低廉。國家統計局數據顯示，2013年和2014年，重慶房地產開發企業土地成交價款分別為448.79億元和679.99億元，即2013年土地成交均價為2366元每平米，2014年為3647元每平米。而北京2014年土地成交均價為2.37萬元。

如此低廉的土地價格，使地價貴過樓面價的“地王”現象不可能在重慶出現。

“面粉貴過面包的事，重慶不會有。”重慶一家地產開發企業的銷售總監馬健對南方周末記者說，重慶的開發商手中大都還有沒動工的土地，加上銷售一直不溫不火，所以拿地意愿不強。

那么，重慶何以長期保持巨量的土地供應？答案是，“地票”制度保障了其“源頭活水”。

李世龍介紹，城市新增建設用地無非有兩個來源，一是舊城改造，盤活存量土地；二是城市擴張，拓展增量土地。

囿于18億畝耕地高壓紅線，國家對城市新增建設用地指標的控制格外嚴格。2008年之前，重慶同樣受制于建設用地的指標束縛，一度重度依賴舊城改造來供應建設用地。但是城市拆遷周期長、成本高，2007年轟動全國的“史上最牛釘子戶”事件，便發生在重慶楊家坪。

轉機出現在2008年，作為國家城鄉統籌綜合試驗區的重慶報經中央批準，成立農村土地交易所，啟動地票制交易試點改革。所謂的“地票制”，是將農村閑置的集體建設用地復墾為耕地，增加耕地數量，根據“增減掛鉤、耕地占補平衡”的原則，再把增加的耕地數量置換成為城市建設用地指標。

“增減掛鉤”制度在全國許多地方都有，但通常只限定在縣域范圍內，難以解決大城市的土地緊張。而通過地票，農村范圍廣闊的重慶將農村的土地“飛”到了城市。另一個實行地票制度的城市則是同為國家城鄉統籌綜合試驗區的成都。

“地票制度是用地需求逼出來的。”重慶市社會科學院農村發展研究所所長陳悅曾對媒體表示，他參與了重慶地票制度的設計過程。據《光明日報》報道，截至2016年5月上旬，重慶累計交易“地票”17.7萬畝。

有了“地票制”之后，重慶便不再為缺地發愁。國家統計局數據顯示，2013年重慶征用土地面積1831.57平方公里，2014年為1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面積僅為35平方公里和14平方公里。

“別的城市缺地，而重慶不缺地，所以能夠‘走量’。”當地一位學者對南方周末記者說。

開發商徐峰對重慶土地的供應變化感受明顯。他舉例說，十年前，政府規定的重慶樓盤容積率(即項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值)一般高達4.99，而現在只需要1.5—2.0即可，不到之前的一半。

西南政法大學經濟法學院教授江帆，對地票制也有著長期研究。她告訴南方周末記者，地票制有很多理論創新，在實際操作過程中，對城市的意義、作用更大。“(地票制)就是地方為了緩解、解決用地指標的問題，這是根本目的。”江帆說。

土地錢袋

通過“八大投”的樞紐作用，重慶可以便捷地把土地出讓的收入，再投入到固定資產投資中。

但重慶源源不斷地將大量土地上市的動力究竟來自哪里？這需要從重慶獨特的“投資拉動型”經濟增長模式中尋找答案。

在經濟下行的大環境下，重慶是全國唯有的兩個保持兩位數增長率的省級單位之一，2015年，重慶全市實現地區生產總值15719.72億元，同比增長11.0%，大大高于全國平均水平6.9%。

但重慶的GDP增長是典型的“投資拉動型”，據重慶市統計局的數據，2015年，全市完成固定資產投資同比增長17.1%，占當年GDP總值的95%，達到15480.33億元。其投資規模接近總人口相當的北京市年固定資產投資7990.9億元的兩倍。

事實上，近年來重慶市固定資產投資占GDP比例在不斷攀升。2011年，重慶GDP同比增長16.4%，達到10011.13億元，固定資產投資規模總量完成7631.80億元，占GDP的76.2%。到2013年，GDP達12656.69億元，而固定資產投資規模首次突破1萬億元，達到11205.03億元，占比88.5%。

據重慶發改委數據，2014年重慶全市固定資產投資完成13224億元，增速18%。其中，基礎設施投資3419億元，占比26%；產業結構調整占比43%，其中工業(含能源)完成投資4164億元，占全市固定資產投資的31%；房地產開發占比27%。

在財政性資金主導的重大專項建設中，市級重點建設項目完成投資3560億元，占全市固定資產投資的27%，其中十大基礎設施項目完成投資895億元。

早年，由于重慶市基礎設施領域開放度低，社會資本難以進入，投資主要靠財政性資金和政府債投資。近年來，重慶市積極推進PPP(公私合營)模式，試圖引進社會資金維持高投資率。但“賣地”仍然是重慶市政府最便捷的投資資金來源。

通過旗下八大國有投資平臺——包括城投、地產集團、交投、水投等，俗稱“八大投”——的樞紐作用，重慶可以便捷地把土地出讓的收入，再投入到上述固定資產投資中。

與其他城市不同，重慶“八大投”既是重慶的土地收儲平臺，同時也是基礎設施投資的主體。一方面重慶市政府賦予“八大投”土地儲備職能，外界估計它們有40萬-60萬畝土地儲備；另一方面，“八大投”主導了重慶幾乎全部的高速公路、橋梁、輕軌、大學城等基礎設施建設。

“重慶土地供應量一直很大，重慶有幾大地產公司，它們將土地經過整治以后再交給政府，政府再進行出讓，始終保持土地在政府的手上。”莫元春近日在一次城市論壇中指出。

投資驅動GDP增長模式必然伴生高負債率，而當債務壓力過大時，土地又成了重慶償債的重要資金來源。2012年末，國家審計署公布的重慶市政府債務率(債務與GDP之比)高達92.75%，居全國第二。2015年3月底，黃奇帆宣布，至2014年底，重慶債務率下降到77%，債務余額比2013年底減少1090億。

重慶市財政局公開表示，重慶減債的途徑包括土地出讓、資產變現等。2014年和2013年，重慶市國有土地使用權出讓收入分別為1665億元和1520億元，增長9.5%和11.8%。而2012年重慶市國有土地使用權出讓收入1312.9億元，僅增長0.3%。

與土地過量供給推動的房屋供給過剩形成鮮明對比的，則是重慶住宅需求的相對疲弱。

從人均居住面積來看，重慶遠高于廣州、上海等城市。早在2013年8月，重慶市城市建設綜合開發管理辦公室主任徐千里就透露，重慶人均居住面積已達到30平米。據統計年鑒，同年廣州的城鎮人均住房面積為22.73平方米，上海僅為17.5平方米。

此外，一個城市的房價長期決定于其人口凈流入。李世龍研究發現，重慶的廣大郊縣人口為凈流出，主城區人口凈流入，兩相抵消，人口為微弱的流入趨勢。據重慶市統計局數據，2015年，全市常住人口比2014年增加25.15萬人，僅增長0.8%。

(應受訪者要求，文中馬健為化名)

來源：南方周末