柏可林攝
時隔兩年，上海老百姓盼來了第六批次共有產權保障房（經濟適用住房）申請。
長寧區江蘇路街道社區事務受理服務中心工作人員告訴《國際金融報》記者，10月17日開始接受咨詢服務后，超過700名市民來咨詢，“人數明顯超過往年”。
經濟適用房最大的特點是，價格相較于商品房，價差明顯。那么，本批次上海經濟適用房房價會定多高呢？
按工作進度，這批經濟適用房房價要到2017年底才能揭曉。長寧區住房保障事務中心主任邱曉蓉預計，本批次預計房價有一定幅度增長。
房地產專家蔡為民告訴《國際金融報》記者，“經濟適用房在上海這樣的城市是迫切需要的存在。”只是，《國際金融報》記者在采訪調查中發現，經濟適用房地段交通配套尷尬，新建數量有限，一些經濟適用房甚至已淪為出租房。
申請有何條件
“低收入，想換房，翹首以盼經適房。”
房價高企的上海，部分購房者用這樣的順口溜表達對經濟適用房的期待。
近日，上海市第六批次經濟適用房程序啟動。在長寧區，10月17日至10月28日，共10個街鎮啟動申請受理的咨詢，11月1日至12月16日進行受理。據悉，崇明區和楊浦區也已經陸續開始接受申請受理。
長寧區江蘇路街道社區事務受理服務中心工作人員表示，10月17日受理工作啟動后，不少市民咨詢，“這其實很好理解，畢竟今年上海房價又漲了，商品房都要小千萬一套，很多人奮斗一輩子都買不起，經濟適用房是低收入人群的最好選擇”。
陳阿姨，今年59歲，上海人，與老伴現在住的房子是以前的老公房，30平方米不到，住了大半輩子。她告訴《國際金融報》記者，“我們的條件符合經濟適用房申請標準，這次想申請一套兩居室，改善一下居住條件。由于家庭條件普通，子女湊湊大概能湊夠40萬元的首付。”
長寧區住房保障事務中心主任邱曉蓉表示，預計今年長寧區申請經適房的人數可能會比上一批次增加，上一批次是2000戶不到，這一批次增加30%-40%，
那么，此次經濟適用房申請有何標準呢？
根據2016版《上海市共有產權保障住房申請須知》和《共有產權保障住房申請審核流程圖》，共有產權保障住房準入標準維持不變：即上海城鎮常住戶口連續滿3年，且在申請所在城鎮常住戶口連續滿2年，人均住房建筑面積低于或等于15平方米，三人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬元(含7.2萬元)，人均財產低于18萬元(含18萬元)；兩人及以下家庭人均年可支配收入低于8.64萬元(含8.64萬元)，人均財產低于21.6萬元(含21.6萬元)，且提出申請前5年內未發生過住房出售(家庭成員之間住房贈與除外)。
同時，第六批申請人的年齡、婚姻狀況年限和戶口年限以2016年12月31日為截至時點前溯計算。
房子均價定多高
第六批經濟適用房房價會定多高呢？
張先生是黃浦區的戶口，去年在浦東周康航購買的兩居室經濟適用房型（總面積約70平方米），單價為1萬多元/平方米。
“當時市區的房子，即便是房齡比較老的，沒有四五萬元每平方是買不到的，2014年街道通知可以申請經濟適用房，很幸運，最后申請到了。”張先生告訴《國際金融報》記者，經濟適用房不但房價相對低，而且還可以用公積金貸款，“不過這兩年上海房價上升得很快，經濟適用房的價格也會水漲船高。”
截至目前，第六批經濟適用房價格和房源等信息尚未出臺，最快要等到2017年底啟動搖號統籌后才能揭曉。相關部門指出，考慮到土地成本上升、市場價格上升等因素，第六批次房源價格較2014年批次會有一定幅度上漲。
邱曉蓉表示，房價方面，根據今年3月第五批次經適房選房結果來看，房價平均在每平方米8000到9000余元，本批次預計房價有一定幅度增長。
“無論怎么上升，房價是肯定比上海的商品住宅均價要便宜。”工作人員告訴記者，“經濟適用房更多的是給真正居住有困難的低收入人群申請的，所以資格審核標準非常嚴格。審核的時候主要看申請人的住房面積、收入、財產情況。如果居民在外地有房產的話，審核時候要折算成個人財產。”
據該工作人員透露，“現在通過率挺高的，大概有七成了。”
經適房為何經濟
《國際金融報》記者調查發現，經濟適用房的房源多半在郊區。張先生的居住房在浦東周康航，靠近地鐵16號線鶴沙航城站，而工作地在市區內環，上下班來回，耗時近4個小時。“經濟適用房基本都是在這樣的位置，不然怎么便宜呢？”張先生倒也坦然。
房產周邊的配套設施如何呢？
智云咨詢房產分析師張立志告訴《國際金融報》記者，“很多經濟適用房可能是因為當時房源不夠，用的動遷房，周圍的教育醫療配套設施并不完善。”
年輕人為了小孩和工作，還是趨向于購置區位因素比較不錯的房子。這樣也造成了一個很大的特點就是，很多經濟適用房都是退休老人在申請。
在調查采訪中，《國際金融報》記者還發現一個特別現象，“很多購置經濟適用房的住戶，并不居住，而是將房屋出租。”
一位相關部門工作人員對《國際金融報》記者透露，這種事情非常常見，利用父母方面的條件，子女申請到經濟適用房，自己不居住，用來出租賺錢。
換句話說，非剛需人群混進了經濟適用房申請名單中。
“私自出租經濟適用房是違規的。”蔡為民指出，政府需要更多的政策來篩選真正符合經濟適用房條件的購房者，完善相關的法律制度，才能夠發揮經濟適用房的最大作用。
“經濟適用房的供給對目前的房地產市場產生不了沖擊，與商品住宅并非是競爭關系。”蔡為民認為，上海常駐人口超2000萬人，經濟適用房的房源面積和房屋數量需要增加，“更多的經濟適用房，能夠緩解市民的居住壓力”。
經適房如何交易
從2009年至今，上海市已先后推出5批經濟適用房，已形成穩定的共有產權保障住房的供應和管理體系，只是在退出機制上一直未有明確規定。
近日，上海市住建委等部門公布了《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》，其中，規定了購房后5年內回購、5年后政府優先購買、購買政府產權份額和上市轉讓的申請審核、辦理程序、價格標準、稅費承擔等重點內容。
值得一提的是，為防止非剛需對象占有共有產權保障住房，實施細則規定，取得房地產權證未滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應當騰退共有產權保障住房，交區政府指定住房保障機構回購，回購價格為原購房款加同期銀行存款利息；取得房地產權證滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應當在商品住房轉移登記前，先行上市轉讓共有產權保障住房或者購買政府產權份額。
張立志認為，“這樣可能會緩解如今經濟適用房‘人等房’的情況。”
對此，克而瑞地產指出，新制度中提出，對于上海提出5年之后可上市交易，是共有產權保障住房運行和退出機制的創新嘗試，不過從目前試點的已滿5年的居民家庭來看，熱情不高，觀望情緒仍較濃，“一方面是當前上海房價已經較年初有較大漲幅，政府購買的意愿不強，另一方面，即使政府放棄優先購買權利，買下政府產權份額資金也不是小數”。
蔡為民認為，這些細則確實解決了經濟適用房發展中的某些問題，但是對于一些投資者利用經濟適用房進行投資投機的現象，并沒有得到解決，“這樣就違背了經濟適用房為了給低收入住房難群體解決住房問題的初衷”。
蔡為民建議，應該對買賣經濟適用房中獲利超過三成或者四成的賣家收稅，這樣才能在一定程度上控制經濟適用房的投機者。
