四川出臺加快培育和發展住房租賃市場的實施意見

商業用房可改為住宅出租個人出租住房稅收由5%減至1.5%

寫字樓租不出去，可以改建后作為住房出租；個人出租住房，月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前免征增值稅……日前，四川省出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《意見》)，公布了一系列政策。其中針對“商改租”可能涉及土地使用年限延長而導致需要補交地價的問題，《意見》也明確了“商改租”后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

購租并舉、住有所居，四川將從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設以及加強市場監管等方面出發，支持加快培育和發展住房租賃市場。到2020年，全省基本形成以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

商業房改住房

水電氣價格按居民標準收

《意見》支持房地產開發企業開展住房租賃業務，支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況，將新建租賃住房納入住房發展規劃，允許改建房屋用于租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

“這肯定有利于幫助商業地產去庫存和增加租客可選房。”西南財經大學經濟學副教授、博士生導師劉璐接受華西都市報記者采訪時表示，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，適合目前市場的需要。

此前有報道稱，成都商業地產庫存去化周期超過14年。“此舉除了能緩解去庫存壓力，另一方面也能繁榮租賃市場，尤其對年輕人來說，房源多了以后，相應租金也會降下來，對年輕人買房之前的過渡是很有幫助的。”劉璐說。

針對此前業界關注最多的“商改租”后土地性質改變的問題，《意見》提出，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

商業用房的產權是40年，而住宅一般是70年。改變性質后，土地的價值如何補差價？“《意見》通過規定土地的使用年限不變，暫時回避了這個問題，可能還需要后續的細節來說明這一問題如何解決。”不過，劉璐指出，《意見》也明確了調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，這一點將增加商業用房改為住宅出租的吸引力。

個人出租住房

臥室面積不少于5平方米

過去一刀切禁止的“房中房”，現在將允許通過合理、合法的途徑來實施。

《意見》提出，支持和規范個人出租住房，鼓勵住房租賃消費，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租。

“這一舉措有利于盤活空置的住宅。”劉璐說，各個城市里都有很多房子已經出售了，但是卻空置著，這是一種浪費。此舉鼓勵把閑置或空置的住房出租，有利于盤活住房存量。

如何改造有沒有標準？會不會出現此前因群租生活環境差而易發的安全事故？

《意見》對如何改造也做了相關規定。改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。同時，改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

“這是《意見》對房屋改造在安全上提出的明確規定和要求。”劉璐表示，要求改造必須確保消防設施完好有效，是保證安全問題。而對臥室使用面積的規定，除了安全問題，也是對生活品質的一個保證。

免增值稅一年

個人出租房月收不超3萬

在住房租賃消費方面，《意見》提出要進行鼓勵，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人在稅收上將給予優惠政策。

其中，對個人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅；其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策。

“對個人房租收稅其實有一定難度，主要是查證起來困難。這個減稅措施，非常符合現在的供給側改革，房主將更有動力規范地出租房屋，也能促進市場規范化發展。”劉璐說。

為了促進住房租賃消費，《意見》也表示將鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。

公積金租房

租住公租房可全額提取

2015年，四川落地執行“職工連續足額繳存滿三月，即可申請提取公積金支付房租”。

此次《意見》中明確，各地要落實提取住房公積金支付房租政策。職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出全額提取；租住商品住房的，各地根據當地市場租金水平和租住住房面積，確定租房提取額度。

同時，《意見》指出非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證后，在居住地提取住房公積金用于支付房租。

在公租房方面，《意見》提出，實行實物保障與租賃補貼并舉，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。軍隊撫恤優待對象和住房困難傷病殘退休軍人、在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。

新聞背景

建立租購并舉實現住有所居

解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展。不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50%。

“但目前我國住房租賃市場發育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發展住房租賃市場，對于實現住有所居的目標意義重大。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強在接受媒體采訪時曾表示。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授也指出，培育和發展住房租賃市場，讓城鎮居民家庭更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮居民住房問題，提升城鎮化質量。特別是隨著中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化的推進，會有數以億計的農業轉移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業，住房租賃市場無疑將發揮重要作用。

華西都市報記者謝燃岸