楚天都市報記者朱澤

10月份是房地產市場傳統意義上的銷售旺季,但今年“銀十”不再。

10月3日武漢重啟限購限貸政策,劍指抑制投資性需求,遏制房價過快上漲。新政滿月,效果幾何.

根據武漢市房地產市場信息網,10月份武漢新建商品住宅成交2.06萬套,與9月份基本持平,低于前三季度月均2.47萬套的水平。隨著調控政策的逐步升級,前8個月高歌猛進的武漢樓市在“金九銀十”降溫。

而在政策推動和心理預期作用下,開發商推盤節奏明顯加快,10月份房源供應相比上月增加55%,成交均價小幅回落,“一房難求”的局面有所緩解,但供需不平衡狀態仍待扭轉。

房源供應激增五成

對于剛需族馮浩來說,10月份尤其是下旬,入市的樓盤明顯多了起來。

“原本以為限購后主城區房源會更緊張,沒想到到月底我看房都看不過來了。”馮浩說,10月下旬,漢口和武昌的中心區、青山、關山片區、漢陽四新片區都有純新盤推出,他也馬不停蹄地看房認籌,相比9月份寥寥無幾的開盤項目,這個變化太明顯。

對于這個變化,正打算在武昌中北路附近換大房子的吳女士十分認同。她告訴記者,對比她兩個月來踩盤的經歷,她發現開發商的推盤策略發生了質的變化:“以前都是擠牙膏似的,幾套幾套地拿出來賣,現在都是一次性拿出幾百套甚至更多。”

來自億房網研究中心的數據顯示,10月份,武漢市主城區商品住宅新增供應152.49萬方,環比增加55%,同比增幅34.4%;新城區新增供應56.28萬方,環比增加23.7%,同比增幅25.1%。

而根據某機構數據,國慶調控新政頒布后,開發商一改此前惜售心理,市場推盤積極性增強。盡管節后只有三周時間,但先后有24個項目開盤,其中13個純新盤,共推出房源11500套,較9月大增4000套。

據了解,自9月6日開始,武漢市在全國率先開展房地產市場專項整治行動,嚴厲打擊無證預售、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的違規行為。房管部門要求,取得預售證的項目,10日之內必須一次性對外銷售準售房源,此舉對開發商震懾作用明顯,捂盤惜售現象得到改觀。

量價企穩效果出現

根據統計數據,10月份武漢新建商品住宅成交2.06萬套,與9月份的2.04萬套基本持平。

對比今年以來的月銷量數據可以發現,“金九銀十”兩個月的銷量只比2月份高,更低于前三個季度月均2.47萬套的水平。

傳統的樓市銷售旺季,在逐步加碼的調控政策作用下,降溫效果明顯。

而在價格方面,企穩的勢頭也出現了。根據億房網研究中心數據,10月份武漢市商品住宅成交均價10218元每平方米,環比下跌1.6%,同比上漲12.4%。主城區方面,10月份成交均價12763元每平方米,環比下跌0.4%,同比上漲27.4%。

國家統計局公布的數據顯示,武漢10月份前半個月新建商品住宅價格漲幅明顯減小。對此,國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱,一線和部分熱點二線城市因地制宜、因城施策實施有針對性的調控政策后,房地產市場出現積極變化。從房價環比漲跌幅度看,武漢等熱點城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制,房價走勢趨穩。

從單個樓盤來看,積極的變化也已經出現。10月26日,經開區太子湖路一樓盤開盤,均價18000元每平方米。

“該樓盤為帶地暖的精裝修房,開發商也是品牌房企,如果不是調控政策,均價很可能破2萬元。”一位不愿具名的分析人士認為,價格過快上漲已經得到有效抑制,特別是限價政策效果顯著,熱點樓盤價格普遍低于此前預期。

限購區域重唱主角

旨在抑制投資性需求的限購政策出臺之后,中心城區的樓市成交量應聲下滑,非限購區域的新城區如黃陂、江夏、東西湖成交量則迅速攀高。

根據武漢市房地產市場信息網數據,9月份新城區成交量大幅增加,銷售套數8324套,較上月增加1704套,增幅25.7%,平均每天銷量為269套,與去年同期相比增加89.3%。其中,江夏、黃陂、蔡甸等片區成交量居全市前列,尤其是黃陂成交量遙遙領跑全市。同時,新入市房源價格普遍上漲,江夏、黃陂價格明顯上揚,從而拉升遠城區房價上漲。新城區成交均價6478元每平方米,環比上漲了6.2%。

盡管新城區亮點頻頻,大有唱主角的態勢,但隨著中心城區入市房源的增加,其銷量也走出了深“V”,從10月第三周開始銷量穩步增加。與此同時,10月份后兩周,新城區成交量開始出現下滑,逐漸被中心城區的成交量趕超。

業內人士表示,從武漢樓市新政出臺近一個月情況來看,新城區成交量非常可觀,政策影響似乎非常明顯。但是,目前新城區大多以消化新政前的庫存為主,而新政后,非限購區域的新增供應量屈指可數。不管是剛需族還是改善族,置業首選肯定是配套完善的中心城區,短期內限購區域的供需關系仍將非常緊張,“一房難求”的局面沒有得到根本性緩解。

樓市調整還將繼續

今年十一前后,國內多個城市密集出臺了樓市限購。自9月30日至10月7日,北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州等19個城市發布了力度不一的樓市調控政策。如果再算上9月26日出臺限購政策的杭州,此輪共有20余城市發布了樓市調控新政。

新政接近滿月,從效果來看,“樓市四小龍”交易量下滑,房價上漲態勢被遏制,一線城市房價暴漲終結。

中原地產首席分析師張大偉認為,從銀監會到地方層面,都開始明顯收緊房地產信貸政策。如果未來信貸全面收緊,房地產市場將告別價格快速上漲的時代。

四季度的元旦和春節長假期間,也是傳統上的銷售淡季,大量項目將封盤過冬。在此期間,供應量的不足也將使得成交價格繼續企穩,預計調整局面將維持到明年4月前后。

“調控其實就是剛需族的購房窗口。”一位不愿具名的業內人士認為,在調控政策影響下,不管是新房還是二手房,買賣雙方的心理預期都會有所改變,雙方可以坐下來好好談談價格,不會像火爆時期那樣閉著眼睛瘋搶,買家也能夠沉下心挑選房源。