記者廖橋

“周邊買不到新房,為什么大片打圍的空地一躺就是幾年,完全沒動靜.”近日,家住二七小路的潘女士提出質疑:是否有開發商在惡意囤地.連日來,長江日報記者現場探訪發現,武漢市中心區域多宗已出讓地塊確實存在“曬地皮”的情況,這些存在閑置、捂地嫌疑的土地,后期將成為市場監管查處的重點。

去年,市國土資源和規劃局對外公告稱,以收回、延期開發等方式,對18宗閑置地塊進行了集中處理,其中,有4宗被收回,9宗地塊延期一年進入開發狀態,剩余5宗地塊進入處置程序。據了解,這4宗地塊都已閑置多年。其中一宗江漢區永康里地塊的合同約定開工時間為1995年1月28日,約定竣工時間為1997年1月28日,意味著這宗地塊閑置長達20年。

全市已批未建項目約7000萬平方米

昨日,長江日報記者實地探訪漢口二七小路附近看到,外墻標有“永紅廣場”字樣的一片空地上,明顯平整過的場地散落大量建筑瓦礫,僅在入口處建有一排臨時活動板房,搖搖欲墜的大門上寫有“駕校訓練場”,現場既無施工設備,也沒有管理人員。

實際上,這樣的情況在武漢中心城區并非個案。記者在武漢市民之家附近看到,兆瑞大道旁一宗百余畝的空地上荒草叢生,大量廢土垃圾堆積如山,與周邊綠地漢口中心、百步亭金橋匯等項目建起的高樓形成鮮明反差。

在漢口常青路與江達路交會處,一宗建有圍墻的地塊上滿是土堆,土堆上長滿野草,地塊一角被開辟為停車場。

在武昌新生路附近,一片初步平整過的地塊上停有大量渣土車,場地內沒有任何人員看守,地塊東側僅有兩三棟房屋在建。

這種已出讓地塊建起圍墻卻長期荒草叢生的情況,在漢口后湖花橋村等優質地段同樣存在,這樣一來就形成了一種巨大的反差:今年以來武漢樓市持續向好,中心城區供求偏緊、三環內中心城區“一地難求”的情況十分普遍,與此同時,中心城區大量已出讓優質凈地躺著“曬太陽”,讓不少市民直呼“看不懂”。

市房管局數據顯示,截至目前,全市共有約7000萬平方米的已批未建項目。如果簡單按照每套住宅平均100平方米計算,這些已批未建項目可折算成70萬套住宅。這就意味著,這些曬太陽的地塊都沒有及時形成有效供給,在一定程度上造成了當前樓市部分區域供求緊張的局面。

部分地塊閑置以時間換空間

隨著城市開發的深入,三環線內中心城區地塊越來越少,拿地難度的增加,讓不少外地開發商為進入武漢市場,不得不在土地二級市場直接收購已有地塊和項目。而隨著房價的上漲,已經出讓卻因種種原因未及時開發的地塊,價值也水漲船高,不少地塊更是身價暴漲。

市國土資源和規劃局資料顯示,漢口永紅村地塊為居住、商服性質,在2012年由中森華永紅房地產開發有限公司以2000元/平方米的樓面地價摘得,意味著該地塊已閑置4年。目前,距離該地塊最近的二七國際項目在售LOFT產品均價15000元/平方米。

2014年11月,武漢市民之家附近空地由武漢山嶺投資管理有限公司以底價拿下,樓面地價2257元/平方米,雖然該項目早已被命名為中美大都會并進行規劃公告,但近兩年時間過去,一直毫無動靜,近期更是傳出該地塊四處尋找買家的消息。目前周邊項目房價大多已在13000元/平方米以上。

在武昌新生路附近的裕大華地塊,是規劃凈地面積10萬平方米的住宅和商業用地,2010年由武漢聯發投置業有限責任公司的下屬子公司聯發瑞盛摘得,并以8755元/平方米的樓面地價成為當時單價最高地塊。該地塊“曬太陽”近6年且被多次曝光,直到今年才開始局部動工,地塊周邊已聚集綠地、萬達、華潤、融僑、福星惠譽等多家品牌房企開發的樓盤,恒大首府項目今年7月開盤均價已達23000元/平方米。

同樣,位于漢口花橋村的兩宗地塊,均在2012年成功出讓,樓面地價分別為1828元/平方米和2196元/平方米,但直到近期,兩宗地塊的建設規劃才出來,目前周邊在售項目均價已攀升至12000元/平方米至15000元/平方米之間。

有業內人士指出,目前武漢住宅建筑安裝成本在3000元/平方米至4000元/平方米之間,開發商獲利很大程度是得益于地塊增值。因此,有很多開發商采取“以拖代建”的方式,達到“以時間換空間”的囤地獲利目的。據透露,部分面積較大地塊,開發商采取分期開發的方式,有的開發商則反復修改報批設計規劃,還有的在買地后遲遲不辦土地移交手續以拖延時間。

捂地不建行為將重點查處

長江日報記者了解到,一些通過招拍掛拿到的地塊,閑置多年后確實能帶來身價上漲。以硚口區利濟北路206號地塊為例,2010年10月成交的A地塊樓面地價為4593元/平方米。2013年2月,在距離該地塊不到500米的地方,恒隆地產利濟北路地塊樓面地價7200元/平方米。閑置3年,該地塊樓面價漲了近3000元/平方米,身價上漲超過7600萬元。正因如此,該地塊在2013年就被列為省市兩級國土資源部門掛牌督辦對象。

今年8月以來,武漢市先后兩次出臺限購限貸政策,有效保護了剛性和改善型購房需求,遏制了投資投機需求,市場逐步趨于合理。但在今后一定時期內,受建設用地供應不足、存量土地形成有效住房供給比例偏低、中心城區住房供求偏緊等影響,房價上漲壓力較大,激活這些“撂荒”地塊顯得尤為必要。

10月19日,武漢市專題研究會議指出,將加強市場監管,嚴厲打擊房地產領域的違法違規行為,各部門將重點查處開發企業捂地不建、捂盤不售和陰陽合同等違規行為。同時,要將未來一段時期內的項目開、竣工時間和銷售時間、銷售量向社會公開,切實穩定市場預期、穩定房價。

市房管局則表示,下一步,將聯合國土規劃部門加大土地清理力度,促進已批未建項目盡快開工建設、形成供給,并開通綠色通道,加快項目的建設審批。

閑置土地

認定和處置

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2012年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》第二條規定:閑置土地,是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發建設滿一年的國有建設用地,也可以認定為閑置土地。

根據武漢市國土資源和規劃局公布的《對閑置土地行為的處罰》,對因企業自身原因造成土地閑置的,未動工開發滿一年的,報經批準后,向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》,按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》,無償收回國有建設用地使用權。