上海市市場利率定價自律機制——切實落實房地產調控精神、促進房地產金融市場有序運行

11月3日，為切實貫徹落實上海市房地產調控要求和人民銀行上海總部住房信貸工作會議精神，有效發揮行業自律在房地產金融調控中的重要作用，上海市市場利率定價自律機制發布了《關于切實落實上海市房地產調控精神促進房地產金融市場有序運行的決議》，進一步要求各商業銀行嚴格落實上海市房地產調控政策，維護房地產金融市場秩序。

決議要求各商業銀行切實強化自律管理，加強依法合規意識、風險防范意識和公平競爭意識，繼續嚴格落實“滬九條”房地產調控政策，全面貫徹“滬六條”調控要求，自覺抵制擾亂市場秩序、突破政策規定的行為。決議重點強調，要繼續加強對首付資金來源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定。決議同時要求各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

上海市市場利率定價自律機制成立于上海自貿區改革初期，是人民銀行上海總部監督指導下的在滬銀行業金融機構自律協調機制，曾為平穩有序實現自貿區小額外幣利率市場化發揮了積極作用。今年以來，根據國家有關政策和人民銀行宏觀審慎管理要求，上海市市場利率定價自律機制在上海市房地產金融調控中繼續發揮重要作用：一是根據上海市房地產調控要求，在人民銀行上海總部指導下，今年3月按照“因城施策”的原則，協商確定了差別化住房信貸政策調整方案，并在全國率先出臺了嚴格的限貸政策。二是通過“政策宣講、溝通聯動、不斷補充實施細則、加強舉報和懲戒”等工作機制，在統一差別化住房信貸政策具體執行標準，規范商業銀行與房地產中介業務合作，防范“首付貸”等房地產市場場外配資加杠桿行為，維護住房金融市場秩序等方面發揮了關鍵性作用，有效督促了商業銀行全面貫徹落實好上海市房地產金融調控政策。

【樓市高杠桿】

前三季度住房貸款激增樓市高杠桿風險不得不防

央行數據顯示，今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中，9月份人民幣貸款增加1.22萬億元，同比多增1643億元。而今年1-9月，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元。

數據同時顯示，1-9月，個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%，發揮了新增貸款“主力軍”作用。

在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高杠桿、用盡貸款政策。面對買房者提高杠桿買房的需求，銀行在熱點城市基本上“照單全收”。據市場機構不完全統計，全國500多家各類銀行當中，有近四成提供房貸九折優惠。銀行對房貸頗為看好，不僅將其看作是優質資產，還表示將繼續重點支持。

與居民房貸“挑大梁”形成鮮明對比的是，實體企業的融資需求依舊慘淡。7月企業部門貸款竟減少26億元。

2016年監管層提及“抑制資產泡沫”，房地產再次成為市場關注的焦點。而與地產泡沫相對應的，是過去幾年中國居民房貸的爆炸式增長。居民房貸緣何激增？其后果有多嚴重？未來還能否高速擴張？

2012年以來，中國經濟增速持續下行，但居民房貸卻迎來爆發式增長，月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的月均3933億元，迭創新高。從房貸余額看，金融危機后美、日均開始回落，只有中國持續上升，并于2014年超過日本，可謂“超日趕美”；從房貸余額/GDP看，美國和日本在各自地產泡沫破滅后均見頂回落，而中國則持續上升，目前約25%，已達到日本1990年地產泡沫頂峰時的水平。若按現有速度擴張，則3年內將接近美國當前水平！

從上半年的經濟增長形勢看，6.7%的GDP增速主要依靠房地產和基建拉動，而信貸資金都涌向居民住房貸款并進一步推升房價。可以說，今年上半年中國經濟增長基本上是依托房地產市場的增長，比如住房銷售面積達6.4億平方米，同比增長27.9%；住房銷售總額達4.9億元，同比增長42.1%。而上半年中國住房市場繁榮又完全建立在房價快速上漲的基礎上，住房銷售金額增速遠高于住房銷售面積增速，接近一倍。

中國房地產市場的繁榮，建立在很高的金融杠桿基礎之上，不僅推高房價，也把地價推高，把房地產泡沫吹得巨大。大量的流動性在金融市場空轉而不流入實體經濟，使得民營企業投資迅速下降。如果這種局面不扭轉，房地產市場及金融市場將面臨巨大的風險，中國經濟增長下行的壓力也會越來越大。

高杠桿必然帶來高風險，控制不好就會引發系統性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯。也就是說，中國再不能用過度金融杠桿的方式來推高資產價格，以此保證GDP增長；中國房地產市場存在泡沫就得擠出，否則隨時都有可能引發系統性金融危機。

從風險防控上講，要降低住房市場的風險，讓房子回歸到居住的功能，去除其投資投機的功能，這也是當前抑制房地產泡沫的關鍵所在。這需要政府用住房交易稅、交易所得稅把住房投資與消費嚴格區分，并對個人住房按揭貸款進行嚴控，房貸利率、首付比例、貸款實質性審查等應全面收緊。（經濟參考報）