新政效應(yīng)正在持續(xù)發(fā)酵,北京樓市呈現(xiàn)出逐步降溫的態(tài)勢(shì),統(tǒng)計(jì)顯示,豪宅市場(chǎng)受首付款提高等政策影響最為明顯,10月成交量下滑超過(guò)六成。時(shí)值初冬,高端樓盤(pán)卻已感受到深深的寒意。

樓市降溫蔓延

北京商報(bào)消息,“我們的客戶(hù)流失了超過(guò)10%”,門(mén)頭溝一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員對(duì)北京商報(bào)記者透露,新政后她所負(fù)責(zé)的樓盤(pán)退房客戶(hù)明顯增多,一些客戶(hù)的首付款因政策調(diào)整出現(xiàn)較大幅度上漲而出現(xiàn)了問(wèn)題,項(xiàng)目將對(duì)前期的蓄客情況進(jìn)行重新摸底統(tǒng)計(jì)。

該項(xiàng)目的遭遇在樓市已不再是個(gè)案,“9·30”后,全國(guó)20多個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控政策,今年樓市傳統(tǒng)旺季“銀十”已風(fēng)光不再。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%,大部分出臺(tái)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市成交量顯著下滑,如濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超過(guò)五成。

其中,10月北京新房成交8368套,環(huán)比下降40.5%;成交面積環(huán)比下降30.2%;成交均價(jià)36129元/平方米,環(huán)比上月的37610元/平方米微降3.9%,同比上漲20.8%。

研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,政策調(diào)控的效果在10月的顯現(xiàn)相比9月效果更明顯。一方面,市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了改變,恐慌性交易需求也開(kāi)始減少;另一方面,受各地限購(gòu)、限貸政策影響,熱點(diǎn)城市購(gòu)房門(mén)檻明顯提高,投機(jī)炒房類(lèi)需求大幅減少;第三個(gè)重要因素就是各地加大了樓市執(zhí)法力度,逼迫開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售更規(guī)范。

隨著交易量的下滑,房?jī)r(jià)上漲幅度也正在收窄。從成交均價(jià)上看,10月北京普通住宅成交均價(jià)4.42萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲4.6%;別墅產(chǎn)品成交均價(jià)4萬(wàn)元/平方米,環(huán)比微漲2.2%;而商住房成交均價(jià)2.84萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下跌11.6%。

豪宅領(lǐng)跌

相比樓市整體的表現(xiàn),北京豪宅市場(chǎng)的降溫更為顯著。

最新統(tǒng)計(jì)顯示,2016年10月,北京7萬(wàn)+公寓豪宅共實(shí)現(xiàn)成交191套,成交面積3.9萬(wàn)平方米,環(huán)比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來(lái)近8個(gè)月的新低。但從價(jià)格上來(lái)看,10月公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)仍高達(dá)10.7萬(wàn)元/平方米,這一價(jià)格也是今年第二次站上均價(jià)10萬(wàn)+高峰,并超越7月創(chuàng)造的價(jià)格紀(jì)錄,達(dá)到歷史新高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,“京八條”新政執(zhí)行一個(gè)月后,北京商品住宅市場(chǎng)成交整體跌幅在40%左右,而公寓豪宅跌幅大大超過(guò)整體市場(chǎng)跌幅,由此可以看出,新政之后公寓豪宅市場(chǎng)所受到的沖擊更為直接。

分析顯示,一方面受到首付提升的影響,首套、二套首付比例的同時(shí)提升,以及非普宅新規(guī)的加入,再加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”條款的收緊,使得豪宅市場(chǎng)當(dāng)中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及,特別是高端置業(yè)客群,不僅受制于增加首付的資金壓力,同時(shí)減杠桿也使得看空預(yù)期普遍形成,造成在售豪宅的銷(xiāo)量放緩。

另一方面,北京對(duì)于預(yù)售價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格的管控,一些項(xiàng)目取證困難,不得不延遲上市。從10月供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)看,7萬(wàn)+公寓豪宅項(xiàng)目無(wú)一入市,預(yù)計(jì)這一供應(yīng)低迷的狀況將持續(xù)至明年。

此外,從成交特征來(lái)看,10月公寓豪宅成交當(dāng)中200平方米以上的大戶(hù)型共成交97套,占比高達(dá)51%,居絕對(duì)主導(dǎo)地位,相比9月的市場(chǎng)占比提高了25個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)預(yù)期改變

“高端項(xiàng)目的成交量還可能進(jìn)一步下滑,”一位業(yè)內(nèi)人士分析,高端樓盤(pán)不但取證困難,還可能遇到開(kāi)盤(pán)賣(mài)不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),所以一些項(xiàng)目可能選擇索性“封盤(pán)”的自我保護(hù)政策。事實(shí)上,越來(lái)越多的計(jì)劃入市樓盤(pán)出現(xiàn)“爽約”現(xiàn)象。記者在踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn),位于海淀區(qū)西北旺的地價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目——首創(chuàng)天閱西山項(xiàng)目售樓處就處于“歇業(yè)”狀態(tài)。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),11月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括華潤(rùn)昆侖域(樓盤(pán)資料)、綠地·海珀云翡(樓盤(pán)資料)等7個(gè)純新盤(pán),以及包括萬(wàn)科翡翠公園(樓盤(pán)資料)、金地未未來(lái)(樓盤(pán)資料)等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。這些計(jì)劃入市的項(xiàng)目中,只有華潤(rùn)昆侖域、綠地·海珀云翡是豪宅項(xiàng)目。其中,華潤(rùn)昆侖域項(xiàng)目由華潤(rùn)、招商、九龍倉(cāng)和平安四家在2015年初聯(lián)合取得,項(xiàng)目地處南三環(huán),樓面價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。而位于大興黃村的綠地·海珀云翡當(dāng)時(shí)拍地的樓面價(jià)也高達(dá)4.7萬(wàn)元/平方米,甚至超過(guò)區(qū)域內(nèi)所有在售樓盤(pán)的售價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),這兩個(gè)高端項(xiàng)目在定價(jià)上可能會(huì)比較謹(jǐn)慎,定價(jià)過(guò)高要么難以取證,要么客戶(hù)不買(mǎi)賬而出現(xiàn)踏空。

北京土地政策的調(diào)整也正在讓樓市預(yù)期發(fā)生改變。10月28日,北京“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地交易政策正式落地,海淀及大興的四宗地塊具體限價(jià)也對(duì)外公布,而且四宗地塊均實(shí)施“90/70”政策。

隨著市場(chǎng)預(yù)期的改變,“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”將有效抑制開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的積極性,甚至杜絕地王出現(xiàn)的可能,高端項(xiàng)目供應(yīng)將呈下降趨勢(shì)。但也有專(zhuān)家給出另外的預(yù)測(cè),就是隨著“90/70”政策的重新實(shí)施,加之自住房的供地增加,未來(lái)新增供應(yīng)將以中小戶(hù)型為主,大戶(hù)型的公寓供應(yīng)受到擠壓,供應(yīng)稀缺,但高端改善客群對(duì)于居住面積和品質(zhì)的高要求不會(huì)改變,大戶(hù)型豪宅在調(diào)控后仍會(huì)保持一定程度上的堅(jiān)挺。