在接下來(lái)的兩年半內(nèi)，隨著中國(guó)大部分石油城市寫(xiě)字樓供應(yīng)的增長(zhǎng)，空置率將有所增加。

油價(jià)下跌對(duì)全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的影響

石油產(chǎn)地受挫，消費(fèi)者及非石油產(chǎn)地受益

上海，11月7日，2016——戴德梁行近日發(fā)布了研究報(bào)告《石油：讓人又愛(ài)又恨的大宗商品》，該報(bào)告評(píng)估并闡述了石油價(jià)格下降對(duì)世界各主要能源城市及寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的影響。根據(jù)報(bào)告，排除限產(chǎn)以及其他不可預(yù)見(jiàn)事件的影響，原油價(jià)格在2017年將維持在每桶60美元以下，到2020年預(yù)計(jì)最高達(dá)到每桶70美元。持續(xù)的低油價(jià)產(chǎn)生了雙面的影響：石油生產(chǎn)地區(qū)受挫，同時(shí)消費(fèi)者和非石油產(chǎn)地受益。

戴德梁行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家KevinThorpe指出：“盡管低油價(jià)對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響大于消極影響；但是對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)講，低油價(jià)產(chǎn)生的影響是復(fù)雜的，喜憂(yōu)參半。大多數(shù)能源生產(chǎn)地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨了經(jīng)濟(jì)的下滑和出租率的下跌；但在其他地區(qū)，隨著消費(fèi)能力的增強(qiáng)，出租率大幅提升。對(duì)于租戶(hù)來(lái)講，持續(xù)的低油價(jià)將對(duì)一些市場(chǎng)來(lái)講能夠提高效率并節(jié)省支出，但在其他市場(chǎng)則導(dǎo)致租金上漲的壓力。”

總體來(lái)講，油價(jià)下跌對(duì)于全球最大的幾個(gè)能源生產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講產(chǎn)生的是絕對(duì)的負(fù)面影響。這些市場(chǎng)正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑，新增就業(yè)崗位數(shù)量下降，以及寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本面的走弱。然而，在莫斯科、亞伯丁、卡爾加里以及休斯頓等城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)受石油下跌面臨壓力的同時(shí)，其他地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)則運(yùn)行良好，甚至出現(xiàn)上漲。

美洲

美洲區(qū)執(zhí)行董事總經(jīng)理MartinWoodrow指出：“

美洲有大量世界主要的石油生產(chǎn)城市，油價(jià)下跌對(duì)于

美洲的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響是多方面的。”

美國(guó)超越沙特阿拉伯，成為了世界第一大石油生產(chǎn)國(guó)；以休斯頓、俄克拉荷馬市為代表的石油城市，在空置率方面高于美國(guó)其他城市。而那些經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更豐富的石油城市，它們的寫(xiě)字樓市場(chǎng)則相對(duì)發(fā)展較好。這些城市包括達(dá)拉斯和丹佛，其中丹佛今年第二季度的租金同比增長(zhǎng)率達(dá)到了7%。

加拿大的石油產(chǎn)量排名全球第五，它的能源行業(yè)創(chuàng)造了180萬(wàn)就業(yè)崗位。加拿大的石油產(chǎn)量為390萬(wàn)桶/天，其中97%來(lái)自阿爾伯塔省、曼尼托巴省、紐芬蘭與拉布拉多省。持續(xù)的低油價(jià)對(duì)于卡爾加里、埃德蒙頓以及圣約翰斯的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將產(chǎn)生重要影響。卡爾加里中心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓15年增長(zhǎng)率曾排名全國(guó)第一，但其優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在2017年末預(yù)計(jì)將達(dá)到27.5%。

由于政治結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)條件的差異，拉丁

美洲各國(guó)與石油行業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況各不相同。在主要的石油產(chǎn)地中，加拉加斯的寫(xiě)字樓市場(chǎng)受石油行業(yè)影響明顯，而墨西哥城和波哥大受到的影響則相對(duì)較小。圣保羅，作為巴西的經(jīng)濟(jì)中心，擁有大量的石油行業(yè)相關(guān)企業(yè)，但是主要的石油公司則都集中在里約熱內(nèi)盧。

歐洲、中東和非洲

合伙人、租戶(hù)代表JamesTaylor指出：“很多

歐洲、中東和非洲城市的能源行業(yè)就業(yè)率出現(xiàn)了下滑，并且這一趨勢(shì)很有可能延續(xù)。莫斯科和阿布扎比的能源行業(yè)就業(yè)人員數(shù)量最多，亞伯丁、諾威斯塔萬(wàn)格等石油城市也因石油價(jià)格變化及其相關(guān)影響而受到?jīng)_擊。”

對(duì)于那些有更多就業(yè)部門(mén)的城市，例如倫敦、奧斯陸、鹿特丹，它們將很有可能從低油價(jià)中獲益，因?yàn)槠渌袠I(yè)的生產(chǎn)成本將有所降低。

由于石油公司對(duì)房地產(chǎn)和人員成本越來(lái)越敏感，

歐洲、中東和非洲地區(qū)市場(chǎng)的寫(xiě)字樓需求將下降。莫斯科寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金已經(jīng)連續(xù)第三年下跌，預(yù)計(jì)明年的寫(xiě)字樓吸納量和租金增長(zhǎng)率將低于當(dāng)前水平。阿布扎比和亞伯丁擁有大量的能源行業(yè)從業(yè)者，使這兩個(gè)城市面臨著空置率上升和租金下跌的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對(duì)于倫敦這些城市來(lái)講，由于它們的租戶(hù)類(lèi)型豐富，石油對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生的影響比較有限。

亞太地區(qū)

“總體來(lái)說(shuō)，

亞太地區(qū)從石油價(jià)格下跌中獲益，”全球企業(yè)服務(wù)部國(guó)際主管DavidJones認(rèn)為，“低油價(jià)降低了食品和燃料的價(jià)格，從而幫助緩解了通貨膨脹的壓力，促進(jìn)了消費(fèi)支出，并給亞洲各國(guó)的中央銀行提供了更多的貨幣政策寬松空間。”

亞太寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租戶(hù)中，石油公司的比例相對(duì)較小，估計(jì)其占所有已租賃面積的比例少于10%。因此，油價(jià)下跌對(duì)新加坡、馬來(lái)西亞等能源公司比例較小的寫(xiě)字樓市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響相對(duì)有限。

珀斯，作為受大宗商品(包括石油和天然氣)市場(chǎng)影響明顯的澳大利亞城市，其寫(xiě)字樓空置率從石油價(jià)格上漲期間的15.2%上升到了17.2%。盡管空置率的上升并非完全與石油相關(guān)，但石油仍然產(chǎn)生了重要影響。

中國(guó)能源行業(yè)的新增就業(yè)崗位主要集中在大連和天津，這一指標(biāo)在2014年明顯下降，但仍保持正值。相對(duì)的，非石油城市，例如上海，同期的新增就業(yè)崗位數(shù)量明顯上升。這些城市通過(guò)吸引更多的總部遷入以增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在接下來(lái)的兩年半內(nèi)，隨著中國(guó)大部分石油城市寫(xiě)字樓供應(yīng)的增長(zhǎng)，空置率將有所增加。

戴德梁行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie表示：“由于中國(guó)2017的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況將有所改善，戴德梁行所追蹤的30個(gè)中國(guó)主要城市明年的租賃需求將再創(chuàng)新高。在一些市場(chǎng)，需求提升的同時(shí)還有大量的新增供應(yīng)，因此可能導(dǎo)致空置率的增加，并為租戶(hù)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。”

KevinThorpe指出:“持續(xù)的低油價(jià)導(dǎo)致了寫(xiě)字樓建筑成本的降低以及能源費(fèi)用的節(jié)省，這使很多寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租戶(hù)受益，但租戶(hù)不可能長(zhǎng)期受益于此。很多能源城市擁有長(zhǎng)期良好的發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)能源行業(yè)最終將會(huì)恢復(fù)。”