11月10日，仲量聯(lián)行-美國(guó)住宅市場(chǎng)展望暨75Parklane&Shore中國(guó)首發(fā)媒體發(fā)布會(huì)在京召開。仲量聯(lián)行對(duì)于美國(guó)各地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，在2010年，各區(qū)房?jī)r(jià)開始止跌反彈，之后五年均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，而這種增長(zhǎng)速度甚至超越了以往任何時(shí)期。

“美國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了2008年的危險(xiǎn)期之后，進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，失業(yè)率逐步下降至4.7%。雖然目前的增速并不猛烈，但是這種健康且后勁十足的增長(zhǎng)趨勢(shì)，讓整個(gè)市場(chǎng)都表現(xiàn)地異常積極。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文(StevenMcCord)表示。2016年，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)受到4年一次的大選及英國(guó)脫歐的夾擊影響，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)并未受到阻礙，根據(jù)美國(guó)第三季度實(shí)際GDP年化季率(2.9%)來看，高于前一季度1.4%的增速，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇效應(yīng)顯現(xiàn)

住宅市場(chǎng)變化往往受到地區(qū)及全球經(jīng)濟(jì)變化、人口基數(shù)、就業(yè)率、市場(chǎng)供需比等多方面影響。

美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)了7年，在去年12月美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行了9年來的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫茨此前曾表示，美聯(lián)儲(chǔ)多數(shù)官員認(rèn)為如果經(jīng)濟(jì)保持現(xiàn)狀，沒有出現(xiàn)較大的全新風(fēng)險(xiǎn)，在今年加息是合適的。而市場(chǎng)也曾普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)在12月加息的可能性比較大。

同時(shí)，美國(guó)的人口增長(zhǎng)率仍舊穩(wěn)定，移民的涌入刺激了美國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求和投資性需求。根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，截止到2014年，美國(guó)總?cè)丝跒?.19億，而趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)，到2060年，美國(guó)人口將接近4.2億。快速的人口增長(zhǎng)，不僅體現(xiàn)在休斯頓、華盛頓、紐約等中心地區(qū)，同時(shí)也在多個(gè)區(qū)域性城市，如邁阿密、芝加哥、舊金山、圣荷西、圣地亞哥等。

另外，失業(yè)率的穩(wěn)步下降，已經(jīng)回落到正常狀態(tài)，人口的常規(guī)上浮，讓市場(chǎng)需求口被打開。種種跡象表明，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的特征日益顯現(xiàn)。

平穩(wěn)增速下的多區(qū)發(fā)展

2007年的金融危機(jī)，讓美國(guó)以及世界經(jīng)濟(jì)都飽受重創(chuàng)，這個(gè)傷痕顯然正在愈合。從這個(gè)泥潭中走出來的美國(guó)，開始蓄精養(yǎng)銳。根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)于美國(guó)各地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，在2010年，各區(qū)房?jī)r(jià)開始止跌反彈，之后五年均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，而這種增長(zhǎng)速度甚至超越了以往任何時(shí)期。

報(bào)告顯示，從1980年到2016年美國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)比(一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度)中可以看出，近四十年來，美國(guó)整體價(jià)格指數(shù)雖有所起伏，但整體保持穩(wěn)步提升。

具體到實(shí)際價(jià)格，洛杉磯的實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)最陡，相對(duì)來說可能存在泡沫；而紐約保持相對(duì)穩(wěn)定，抗壓性更強(qiáng)，這受益于紐約強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)根基以及整體政策的調(diào)控，當(dāng)然，市場(chǎng)的基本需求同樣起到了中流砥柱的作用。

值得一提的是，今年由于美元的暫時(shí)性低潮，讓全世界投資者再度亢奮，美國(guó)迎來投資“豐收年”，在各地區(qū)的房產(chǎn)實(shí)際均價(jià)中，波士頓、西雅圖地區(qū)平穩(wěn)上漲，追平紐約。顯然，美國(guó)的地產(chǎn)投資核心區(qū)已經(jīng)被慢慢鋪開，投資者以及房產(chǎn)商開始了更多的嘗試。

房屋空置率下降

由于國(guó)家文化差異，以及美國(guó)租房體系的完善，美國(guó)人對(duì)買房沒有亞洲人這般的“執(zhí)念”。美國(guó)商務(wù)部的報(bào)告稱，根據(jù)季節(jié)因素調(diào)整后，第一季度的住房自有率為63.6%，為史上第三低。這倒是讓外來投資者發(fā)現(xiàn)了機(jī)會(huì)，無論是房屋本身的價(jià)格漲幅，還是后期租賃帶來的收益，都讓美國(guó)地產(chǎn)受到市場(chǎng)歡迎。

根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，售價(jià)與租金之間存在一個(gè)較為固定的比例關(guān)系。房屋“租售比”約為1:100，這表明，房地產(chǎn)有投資價(jià)值；而一旦租售比達(dá)到1:200時(shí)，表明投資買房存在風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)市場(chǎng)自2006年房?jī)r(jià)虛高、租房市場(chǎng)低迷后，從2013年開始，市場(chǎng)終于回歸到了正常水平，并呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。尤其是紐約與芝加哥，租售比都降到1:100以下，這個(gè)比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，不用100個(gè)月就能收回房款。

美國(guó)空置率有兩種，一種是出租住宅空置率，另外一個(gè)是自有住宅空置率(沒有進(jìn)入市場(chǎng)的新房源并不被計(jì)算在內(nèi))。

正如上文提及，人口及市場(chǎng)的硬需求仍影響著美國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)，美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前美國(guó)出租住宅空置率最低的前十名城市主要來自東北部及西部，如紐約、西雅圖、洛杉磯和舊金山等。與此同時(shí)，根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦貯備銀行圣路易斯分局(FederalReserveBankofSt.Louis)在7月28日發(fā)表的第二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研究顯示，2016年美國(guó)第二季房產(chǎn)自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上將繼續(xù)刺激美國(guó)的房?jī)r(jià)以及出租價(jià)。